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Christian Grellier, Bouygues Immobilier : « A quoi va ressembler la construction 4.0 ? »

Christian Grellier, direction Open Innovation Bouygues Immobilier
Monsieur « Innovations » de Bouygues Immobilier, Christian Grellier évoque dans un livre la construction 4.0. © Tristan Paviot pour Bouygues Immobilier

Tags : Immobilier neuf, Bouygues Immobilier, innovation


Directeur Open Innovation de Bouygues Immobilier, Christian Grellier co-écrit le livre Construction 4.0 : Réinventer le bâtiment grâce au numérique, aux éditions Dunod. Pour démarrer 2020, voici les grands changements à venir pour l’immobilier neuf.


- Quels seront les grands piliers du bâtiment du futur, surtout en matière de logement neuf ? La flexibilité des bâtiments ?

« Nous sommes à un moment charnière de la construction en raison de grands défis. L'équivalent d'un département se transforme tous les 7 ans en zone urbaine, un tiers de la population aura plus de 60 ans en 2050, le temps moyen de transport en région parisienne a grimpé à 90 minutes par jour, tout cela pèse et pèsera sur la façon d’habiter et de construire dans l’avenir. A cela, s’ajoute l’accélération du télétravail. 29 % des salariés disent télétravailler régulièrement, dans leur logement le plus souvent. Est-ce que nos logements neufs sont pensés pour ce télétravail en matière de connexion par exemple ? 61 % des consommateurs disent privilégier les produits en circuit-court... 
Face à ces constats, il y a de grands enjeux : d’abord le développement durable et la performance énergétique des bâtiments face à la hausse très probable du coût de l’énergie. Face à ce défi, nous avons mis en place la performance énergétique garantie dans le tertiaire, elle arrive dans le logement. Nous réfléchissons à la cogénération, au bas carbone, à la gestion du cycle de vie, à l’optimisation des matériaux face à la pénurie prévisible de sable par exemple.  
Autre enjeu : les attentes des clients qui évoluent. Quand, autrefois, on achetait une voiture dès le permis de conduire obtenu, on paie aujourd’hui pour un « service de mobilité » avec des services embarqués comme le GPS mais aussi l’assistance. Après la voiture, l’usage arrive aussi dans le logement et la notion de propriété évolue. L’offre est de plus en plus personnalisée : avec un même budget, les acheteurs ont des envies différentes. Le logement sera davantage évolutif et surtout plus personnalisable qu’aujourd’hui ; le BIM ou maquette numérique permettant d’industrialiser encore plus cette personnalisation. 
Autre pilier du logement neuf du futur : les services associés. Outre la domotique propre au logement connecté, il doit aussi y avoir un accompagnement dans la prise en main de son logement mais aussi une intégration dans le nouveau quartier de l’acquéreur ou du locataire en cas d’investissement locatif. Pour cela, Bouygues Immobilier a développé le service « Entre Voisins », sorte de whatsapp de la résidence pour créer une communauté autour d’échanges d’infos ou de services entre voisins. 


Il faut aussi réfléchir à un engagement sur le coût d’usage du logement dans le futur, notamment pour les primo-accédants aux revenus faibles. Face à ce coût d’usage qui peut être difficile à maîtriser dans le temps, nous travaillons avec la start-up « Meilleure Copro » pour assurer aux résidents que ce sont les meilleurs intervenants qui seront retenus pour la gestion, l’entretien, les travaux au sein de la copropriété, le tout pour une meilleure transparence.

- Finalement, la construction est moins performante que l’automobile qui a su inclure les sous-traitants dans le modèle. Qu’est-ce qui pourrait changer cela ? Le BIM ? La préfabrication ?

« L’essentiel sera selon moi : la conception modulaire ou comment conçoit-on de façon optimisée avec le BIM ou maquette numérique ? Par exemple, dans le programme neuf « Sensations » à Strasbourg, plus haute tour bois de logements neufs livrés de France,
logement neuf bois Strasbourg
L'immeuble neuf Sensations à Strasbourg est la plus haute tour en bois de logements neufs livrés en France. © Sensations / Strasbourg / Bouygues Immobilier
l’industrialisation de nos modules de construction permet ensuite une personnalisation pour éviter l’uniformisation. Cela est permis par la construction bois mais aussi avec le béton. 
Le BIM permet aussi une meilleure visualisation du logement. Mettre un tiers de son salaire pendant 25 ans dans un logement neuf est un acte très important et nous ne pouvons plus nous contenter d’un plan et trois perspectives de l’immeuble. D’où un impératif travail sur la modélisation, effectué par la start-up My Cloud 3D, qui permet de plus en plus d’intégration dans le quartier et le site de l’immeuble, jusqu’à voir ce que l’on verra depuis chaque fenêtre. Nous pouvons aussi imaginer des partenariats avec des magasins d’ameublement pour prévisualiser chaque pièce meublée.
Grâce au BIM et à cette meilleure visualisation, en bureau de vente mais aussi chez eux, l’immersion pour les futurs acquéreurs sera facilitée. 
Les évolutions sociologiques permettent de lancer un réseau de coworking Wojo à Lyon mais aussi ailleurs en France et en Europe avec un même abonnement et des Wojo Spot en partenariat dans les hôtels du groupe Accor.
La relation au logement purement lié à l’usage fait aussi évoluer les modèles : résidence étudiante mais aussi colocation et coliving. Avec Koumkwat, société en charge de la gestion d’espaces de coliving, filiale détenue totalement par Bouygues Immobilier, nous avons imaginé un modèle de coworking adapté au résidentiel, avec café en pied d’immeuble, de larges espaces communs et un bail au mois pour le logement. De quoi faciliter la mobilité des jeunes actifs. Cela va jusqu’à la résidence senior sous la marque Les Jardins d’Arcadie. Nous avons aussi une réflexion sur le maintien à domicile des personnes âgées avec de la domotique, des capteurs connectés et des services à domicile en lien avec des start-ups et La Poste. »

- Vous citez dans ce livre des exemples très concrets : comme la livraison juste à temps sur les chantiers. En quoi cela va « améliorer » le bâtiment de demain ?

« Nous travaillons par exemple sur des modules pour les zones humides telles les salles de bain, sorte de plug, montés et vérifiés en usine, qui n’ont plus qu’à être branché sur le chantier. Cela permet des réductions de temps de mise en œuvre, des réductions de coût, mais aussi des réductions du nombre de véhicules autour du chantier et sur les routes car tout peut être livré en une seule fois, de nuit ou quand il y a moins de trafic. 
Si la conception modulaire est à l’étude ici, cela se concrétise ailleurs avec l’Américain Katera ou en Allemagne avec un spécialiste de la construction modulaire. Il faut maintenant être sûr que la réglementation française permette ces avancées. Il est nécessaire aussi que les filières s’organisent. La filière bois est par exemple aujourd’hui faite de petits producteurs et il faut éviter un goulot d’étranglement si l'écoconstruction bois se développe trop vite. Nos premières opérations 100 % bois sont livrées et réussies, elles sont appréciées de nos clients, mais la production bois française doit s’organiser. Si les savoir-faire sont là dans la construction bois comme dans la construction modulaire, il reste de forts enjeux pour les filières. » 

- Pour quel gain au final pour l’acquéreur puis pour l’occupant ? Permettre de faire baisser ou stabiliser le prix final par exemple ?

« Il s’agira en effet dans un premier temps de stabiliser les prix car on est actuellement confronté à une tension sur les coûts de construction en raison de la raréfaction de certains matériaux, de la difficulté à trouver de la main d’œuvre, notamment en Ile-de-France avec les chantiers du Grand Paris Express et des JO de 2024. 
D’où la nécessité d’accélérer l’évolution des modes constructifs.
livre Construction 4.0
Construction 4.0 : Reinventer le bâtiment grâce au numérique, aux éditions Dunod
Quand toute la filière sera organisée, cela permettra plus de qualité à des coûts plus raisonnables, notamment pour les primo-accédants. Si la maquette numérique est plus aisée à utiliser pour nous, grand promoteur, avec nos équipes dédiées ; cela peut être moins simple pour l’artisan plombier d'une petite ville en région… D’où la mise en place chez Bouygues Immobilier d’un BIM avec une interface simple, sorte de PDF du BIM, à destination en amont des AMO et architectes, et en aval, de tous les intervenants du chantier. 
Cela va même au-delà de la livraison avec le BIM Exécution, qui existe déjà dans le tertiaire de Bouygues Immobilier pour mieux exploiter en temps réel le bâtiment. De quoi aussi s’engager sur le coût d’usage d’un immeuble, par poste de travail, dans un premier temps, puis bientôt dans le résidentiel, sur la durée. De sorte également à pouvoir concevoir des espaces à vivre agréables et répondant aux attentes des acquéreurs, comme ce projet immobilier en co-conception à Lyon pour mieux répondre aux attentes des clients. »

- Quels sont les exemples concrets de réalisations que vous citez dans ce livre ? Qu’est-ce qui vous a le plus marqué ?

« Sur le quartier Confluence à Lyon, nous avons travaillé sur une production d’énergie et une autoconsommation collective au niveau du quartier ; mais aussi sur une maison de santé innovante pour attirer de jeunes médecins et faire de la médecine de proximité, pouvant par exemple anticiper les traitements des allergies quand les pollens se développent dans le quartier. Même si nous pouvons parfois être freiné par des problématiques de réglementation, il y a désormais des prototypes à dupliquer. 
Si nous avons écrit ce livre, c’est parce qu’il y a le besoin d’embarquer de jeunes ingénieurs et de jeunes actifs dans cette construction de demain. Ce sera le vivier de nos futurs collaborateurs. D’où l’open source pour faire vivre les tendances nouvelles et partager nos convictions. L’entreprise forteresse, c’est terminé. Plus d’acteurs embarqués sur ces sujets, plus cela sera pertinent pour l’ensemble de la chaîne dans le futur. »
Par Céline Coletto
En bref

Christian Grellier, directeur Open Innovation de Bouygues Immobilier, estime que face aux évolutions sociologiques et démographiques : plus de télétravail, un tiers de seniors en 2050…, la construction neuve doit entrer dans une nouvelle ère. 

Pour cela, le BIM mais aussi la construction modulaire seront les clés pour stabiliser les coûts de construction afin d’apporter plus de confort et de qualité aux acquéreurs de logements neufs, tout en stabilisant en conséquence les prix de l’immobilier neuf. 

Les usages devenant prépondérants dans l’immobilier, comme déjà dans l’automobile, Bouygues Immobilier s’associe avec des start-ups ou autres partenaires pour proposer ces nouveaux usages : coliving, coworking mais aussi services à la personne pour aider au maintien à domicile… le tout dans l’idée de limiter le coût d’usage des logements dans le temps.

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