Jean-Michel Sède, FPI Hauts de France : « Les normes et charges doivent être stabilisées pour rendre les projets abordables »

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Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI dans les Hauts-de-France, Jean-Michel Sède évoque l’état du marché du logement neuf dans sa région qui accueillait fin juin la 52e édition du Congrès National de la fédération professionnelle. Il décrypte les enjeux actuels du marché immobilier neuf, entre baisse des réservations, défis financiers et innovations nécessaires pour répondre aux besoins pressants à Lille et ses alentours.

Jean-Michel Sède, Président de la FPI Hauts-de-France
Jean-Michel Sède, Président de la FPI Hauts-de-France, demande une pause réglementaire pour resolvabiliser les ménages.

Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI dans les Hauts-de-France, Jean-Michel Sède évoque l’état du marché du logement neuf dans sa région qui accueillait fin juin la 52e édition du Congrès National de la fédération professionnelle. Il décrypte les enjeux actuels du marché immobilier neuf, entre baisse des réservations, défis financiers et innovations nécessaires pour répondre aux besoins pressants à Lille et ses alentours.

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- Comment se porte l'immobilier neuf dans les Hauts-de-France alors que vous accueillez la tenue du 52e congrès national de la FPI à Marcq-en-Baroeul ? 

 

« Lorsque nous observons les réservations de logements effectuées par les particuliers en ce début d'année, que ce soit pour des appartements collectifs ou des maisons individuelles, nous constatons une baisse d'environ 30 % par rapport à l'année précédente. Cette dernière enregistrait déjà une diminution d'environ 50 % par rapport à l'année d'avant, qui était elle-même en baisse d'environ 20 %. Nous faisons donc face à une succession de baisses du volume d'activité. Cela ne concerne pas tous les produits, car les biens haut de gamme continuent à se vendre, mais en très faible quantité.
Or, la principale difficulté réside dans le coeur du marché, qui est affecté par les problèmes de financement des particuliers. Cela a en quelque sorte brisé la dynamique du marché. D'autant qu'il y a un aspect psychologique en jeu actuellement, avec beaucoup de personnes adoptant une attitude attentiste, en espérant que les conditions reviendront à ce qu'elles étaient auparavant. Ils attendent mais il est important que les gens comprennent que les taux d'intérêt ne reviendront pas à leurs niveaux précédents. Bien que l'on observe une légère amélioration depuis le début de l'année, les prochaines échéances électorales pourraient rapidement inverser cette tendance. Les ménages doivent intégrer l'idée que le financement restera probablement autour de 4 %, ce qui est globalement un bon taux. C'est un taux que nous avons déjà connu au début des années 2000 et 2010. Les emprunteurs doivent s'y habituer.
La grande différence par rapport à cette période où les taux étaient similaires, c'est que les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté depuis. Si l'on observe les courbes de progression des coûts et des prix de revient des opérations, on constate une hausse continue, complètement déconnectée des capacités financières des particuliers, de leurs salaires et de leurs ressources. Leur pouvoir d'achat avait été artificiellement maintenu par ces faibles taux d'intérêt, qui permettaient aux gens d'accéder à la propriété. Aujourd'hui, nous sommes confrontés à un double effet conjoncturel : la hausse rapide des taux d'intérêt et le maintien des prix de revient élevés. Cela rend l'acquisition impossible pour beaucoup de personnes, notamment pour les primo-accédants, qui sont les plus pénalisés. Cela affecte également les investisseurs, qui ont du mal à mettre en place des dossiers d'investissement conformes aux normes bancaires du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière. »

 

- Certains produits s'en sortent mieux que d'autres ; mais est-ce que certains secteurs géographiques des Hauts-de-France tirent leur épingle du jeu également ? A l'image de Dunkerque en pleine réindustrialisation ?

 

« Pour l'instant, oui, Dunkerque s'en sort plutôt bien. Le marché immobilier neuf dunkerquois montre de bons résultats, principalement grâce à des programmes récents de très haute qualité. Par exemple, le programme Maloë, développé par Duval et Sogeprom-Projectim, et un autre projet lancé par Icade, ont rencontré un bon accueil. Dans le cas de Maloë, la majorité des ventes concernent d'ailleurs des résidences principales. Dunkerque n'a été classé en zone B1 que très récemment, alors que la ville fonctionnait en B2 avec une part d'investisseurs à 50 %, illustrant un tissu d'investisseurs patrimoniaux. Toutefois, il faut du temps pour que le marché se stabilise et cela nécessite des emplacements sélectifs, voire premium. Lire aussi - Lancement du programme neuf Hoya à Dunkerque par Icade et Duval

programme neuf Dunkerque
A l'image du programme Hoya, Dunkerque et le secteur de Malo-les-Bains tire son avantage grâce à l'investissement patrimonial et le classement en B1. © Hoya / Dunkerque / Icade & Groupe Duval
En ce qui concerne les autres territoires, la situation reste compliquée. Par exemple, Lille rencontre des problèmes d'offre. Il y a peu de programmes immobiliers disponibles à la vente. Cela est principalement dû à un manque d'opportunités foncières mises sur le marché par les Sociétés d'Économie Mixte, SEM, qui aménagent la ville. Le grand projet de Saint-Sauveur, qui pourrait redémarrer prochainement, prévoit la construction de 2 000 logements de qualité, bien situés. Cependant, le succès de ces projets dépendra des normes et des charges associées par les collectivités car il est capital de rendre les projets abordables financièrement. Bien que nous puissions envisager de construire des logements magnifiques, plus grands, mieux isolés, et répondant à toutes les normes, il faut que ces logements restent accessibles financièrement. Actuellement, la conjoncture complique cette accessibilité, d'autant plus que nous n'avons pas encore livré de projet conçu selon les normes RE 2020. Sans retour d'expérience sur ces normes, il est difficile d'évaluer leur impact réel. Il serait peut-être judicieux de stabiliser les normes actuelles et de permettre aux entreprises de s'adapter et de trouver les bons matériaux et solutions avant d'introduire de nouvelles exigences. »

 

- Est-ce que vous sentez une meilleure motivation des collectivités locales, des élus, pour soutenir le logement, produire du foncier ou est-ce que ça bloque toujours de ce côté-là ? On a eu un très récent mea culpa au sommet de l'État à propos du logement, mais est-ce que les collectivités des Hauts-de-France comprennent que c'est important de construire du logement ?

 

« Je pense qu'il est compliqué de généraliser au niveau des collectivités. Il y a toujours quelques maires qui continuent de développer et qui sont qualifiés de maires bâtisseurs. Cependant, pour beaucoup, la solution de facilité est de ne rien faire. Il ne faut pas oublier qu'un grand nombre d'entre eux ont été élus en 2020 avec un discours axé sur la renaturation des villes, souvent lié à l'idée que la pandémie de Covid-19 est due à un manque de respect de la nature. Ils ont promis de ne pas bétonner davantage pendant leur mandat.

Cela dit, il existe des maires responsables qui comprennent que s'ils ne construisent plus, leur population ne se renouvellera pas et ils risquent de devoir fermer des écoles. Avec la tension actuelle sur le logement, certains maires qui refusaient de construire commencent à changer d'avis, car la majorité des problèmes rapportés par leurs administrés durant leurs permanences ou sur les marchés concernent la rareté des logements. Dans le même temps, le maire de Marcq-en-Baroeul a rapporté que certains projets ont suscité une véritable hystérie dans sa ville. Nous observons aussi un mouvement de fond dans la société où les individus se recentrent sur eux-mêmes et deviennent de plus en plus égoïstes, percevant la construction à proximité de chez eux comme une agression.
Localement, certaines villes ont mis en place des Prêts à Taux Zéro, PTZ locaux. Au niveau de la Métropole Européenne de Lille, un PTZ local a été mis en place, mais les conditions financières et de coûts ont en grande partie annulé son effet de levier, le mettant en stand-by. C'est une limite budgétaire : il aurait peut-être été plus judicieux de cibler moins de projets, mais avec un effet de levier plus important.

 

- Quelles sont vos raisons d'espérer pour le neuf dans les Hauts-de-France ?

 

« La première raison est que le besoin de logements n'a pas été satisfait depuis des années, tant pour la construction privée que pour la construction sociale. Les promoteurs privés produisent plus de 50 % du logement social et cette tendance va se renforcer. Il faudra concevoir des opérations de plus en plus mixtes, en transformant et en reconvertissant des espaces fonciers urbains. Dans notre région, nous avons déjà connu des reconversions de friches industrielles, mais cela devient de plus en plus technique. Il est nécessaire de mixer les usages, comme cela a été mentionné dans les débats du Congrès de la FPI, en combinant des résidences seniors, des logements pour jeunes salariés et en réintroduisant des services en centre-ville. Cela doit être lié à une mobilité plus simple et moins coûteuse en carbone, tout en intégrant la biodiversité dans les projets.
Nous devons adopter une vision à 360° et c'est le rôle des promoteurs d'appréhender cette complexité, de chercher les meilleures pratiques, les bons prestataires et de collaborer avec des start-ups innovantes. Par exemple, Maille'immo, hébergé à la technopole, a pour vocation de trouver des start-ups apportant des innovations dans le domaine immobilier.
Je reste pourtant optimiste malgré les difficultés actuelles. Il y aura forcément un rebond, même si nous ne retrouverons certainement plus l'activité des années records. Nous devons également trouver des solutions d'ingénierie financière pour résoudre les problèmes de prix et de capacité de financement. Des montages financiers comme l'allongement des durées d'emprunt ou la dissociation du foncier et du bâti avec le BRS doivent être explorés. Les banques, notamment les banques régionales et locales, peuvent être de véritables partenaires dans ces projets. En période de crise, c'est bateau de dire qu'il est capital de se réinventer et de ne plus produire de la même manière ; mais cela est nécessaire. D'autant que, selon moi, l'évolution rapide des taux d'intérêt, liée à la guerre et à l'inflation, n'a fait qu'accélérer une tendance de fond déjà en cours. »

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