Philippe Plaza, Eiffage Immobilier : « Le logement neuf reste un produit demandé par les Français »

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Directeur général d’Eiffage Immobilier, Philippe Plaza revient sur l'année 2022 en demi-teinte réalisée par la filiale dédiée à la promotion immobilière du groupe de construction. 

Philippe Plaza, Eiffage Immobilier
Le directeur général d'Eiffage Immobilier, Philippe Plaza, s'inquiète de la non prise de conscience des pouvoirs publics sur l'état du marché. © O. Seignette pour Eiffage Immobilier

Directeur général d’Eiffage Immobilier, Philippe Plaza revient sur l'année 2022 en demi-teinte réalisée par la filiale dédiée à la promotion immobilière du groupe de construction. 

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- Quel bilan tirez-vous de l'activité commerciale d'Eiffage Immobilier en 2022 ? Qu'est-ce qui explique le fort recul des ventes totales ? 

 

« Sur les réservations de logements neufs, tant en vente aux particuliers qu'en vente en bloc, nous sommes en baisse d'un tiers sur un an. Nous sous-performons par rapport au marché qui décroit d'un quart. Nous avons souffert de la désaffection des ventes en bloc en fin d'année. Des ventes qui n'ont pas pu se concrétiser en raison de l'augmentation des taux d'intérêt et des nouvelles exigences des institutionnels. Pour ce qui concerne les ventes au détail, tant en résidence principale qu'aux investisseurs en loi Pinel ou en immobilier géré, nous avons été également en réduction mais de l'ordre de 25 %. 
Nous avons réalisé 2 500 réservations l'an dernier environ, contre 4 150 en 2021. Un recul essentiellement dû à quatre ou cinq ventes en bloc qui n'ont pas pu se faire. Elles vont se faire, elles sont en train de se reformater d'un point de vue économique notamment et elles sortiront cette année, voire en 2024. Exemple : une résidence étudiante à Asnières qui devait se vendre en bloc en fin d'année va être finalement commercialisée au détail, à des investisseurs particuliers au cours du mois d'avril. » 

 

- Quid de ce début d'année qui semble toujours aussi compliqué que la fin d'année 2022 ?

 

« L'année 2022 a eu deux visages. Tout se passait bien jusqu'à l'été 2022, puis un autre visage est apparu à la rentrée. Le marché a complètement changé avec des clients beaucoup plus attentistes et des difficultés de financement des projets immobiliers. Nous signions des contrats de réservation mais le taux de désistement dépassait les 50 % en fin d'année, là où traditionnellement, chez Eiffage Immobilier, nous sommes à 15, voire 20 %. Nos équipes commerciales n'ont pas changé, elles font toujours les mêmes analyses des dossiers ; c'est donc bien dû aux banques qui finançaient moins les opérations immobilières de nos clients, peut-être en raison du taux d'usure qui n'était pas adapté. 
En ce début d'année, nous sommes toujours sur la même tendance avec des réservations signées mais un taux de désistement très important autour de 50 % dû aux problématiques de financement. En net, le volume de réservations reste sur un étiage très bas. Du côté des ventes aux accédants, cela reste assez stable ; mais pour les ventes aux investisseurs particuliers, nous assistons même encore à un essoufflement du dispositif Pinel. Tout ce qui se passe du côté des plafonds de loyer découragent certains de nos investisseurs. Ce fort taux de désistement est d'autant plus visible en Ile-de-France qu'en régions où les prix restent plus abordables ce qui permet un financement facilité de nos acquéreurs. »

 

- Est-ce que du coup vous réclamez des mesures aux pouvoirs publics ? Que faudrait-il mettre en place rapidement pour relancer le marché ?

 

« Nous connaissons tous le niveau des finances de l'Etat, difficile d'être trop revendicatif ; néanmoins, de ce que l'on constate, c'est qu'il existe toujours une demande de logements quels qu'ils soient, en résidence principale comme en investissement locatif pour préparer sa retraite par exemple. Le logement reste un produit demandé par les Français. Nous voyons aussi une forte tension sur le marché locatif dans les grandes agglomérations et c'est terrible car c'est un frein économique pour l'emploi. Le besoin de logement et de pouvoir se loger dans l'activité économique des territoires reste important. Il faudrait donc agir sur deux leviers :
- revenir sur une aide à la primo-accession pour soutenir les jeunes. Le Prêt à Taux Zéro existe, il retrouve de l'efficacité avec la hausse des taux d'intérêt mais il faudrait qu'il soit reformaté pour être encore plus efficace. Autre piste : une déductibilité d'impôt des intérêts d'emprunt lors des cinq premières années par exemple. Nous avons connu cette solution il y a plus de vingt ans, il faudrait la remettre à l'ordre du jour pour soutenir les ménages à acheter leur premier appartement neuf.

programme neuf Clermont Ferrand Eiffage Immobilier
A l'image de Clermont-Ferrand où il commercialise trois opérations, le promoteur réoriente son positionnement géographique sur les villes moyennes. © Origami / Clermont-Ferrand / Eiffage Immobilier
- pour ce qui est de l'investissement, le levier serait de donner un vrai statut à l'investisseur locatif. Le logement fait partie du tissu économique, les entreprises recrutent mieux là où les employés peuvent se loger et il faut donc donner un statut au bailleur privé pérenne, basé sur l'amortissement. On laisse tomber le Pinel mais on motive de façon pérenne les investisseurs. »

 

- Ces pistes sont évoquées depuis longtemps, mais avez-vous l'impression d'une réelle prise de conscience des pouvoirs publics sur ce sujet ?

 

« Malheureusement, non. Le ministre du Logement, Olivier Klein, nous a reçus et nous a écoutés. Le gouvernement est très orienté logement social et rénovation de logements sociaux. C'est bien sûr une bonne chose ; mais la prise de conscience sur le logement neuf et les besoins de logements, je n'en suis pas convaincu. Le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a tout de même évoqué au MIPIM le chiffre d'un besoin de 370 000 logements neufs par an, rejoignant le chiffre de la promotion via la FPI. Nous comprenons que l'équation économique pour les décideurs ne doit pas être simple. C'est dans le même temps toujours vu pour un coût par Bercy, alors que cela s'équilibre parce que la fiscalité immobilière en France est l'une des plus élevées d'Europe. »

 

- Le dernier indice des prix des logements neufs en France publié par l'Insee pour le quatrième trimestre 2022 montre un léger recul de - 0,2 %. Peut-on imaginer que la baisse des prix de l'immobilier neuf soit la solution pour relancer les ventes et limiter les problèmes de financement ?

 

« Il ne faut pas s'attendre à une baisse drastique des prix de l'immobilier neuf en France parce que nous sommes structurellement sur des coûts de revient élevés. La bonne nouvelle est que les coûts de construction se stabilisent. Comme nous sommes en période d'inflation, on peut imaginer qu'ils baissent un peu. Corrélativement, les prix de vente des logements neufs vont rester stagnants en 2023. Ce qui est en production aujourd'hui peut se vendre avec des offres commerciales des promoteurs mais qui ne sont que de l'ordre de quelques pourcents, maximum 5 % à mon avis. Cela n'ira guère plus loin.
Pour ce qui de notre production nouvelle, nous sommes toujours confrontés à des prix de foncier qui restent très élevés car toujours très rares, avec des permis de construire toujours très difficiles à obtenir et des prix de construction stabilisés mais à un niveau assez haut. Quand tout cela s'ajoute avec nos honoraires et nos frais, notre marge de manoeuvre est très faible. Avec l'inflation, cela peut juste faire baisser les prix en valeur relative. »

 

- Sur quoi travaillez-vous : la renégociation des fonciers avant tout ?

 

« Nous sommes obligés car nous ne pouvons pas lancer de nouvelles opérations à 0 ou en négatif. Il faut donc reformater les projets : soit via une économie sur le coût travaux via des variantes techniques, soit sur des renégociations sur le prix des terrains, soit des discussions avec les collectivités et les aménageurs pour adapter le projet et trouver un équilibre économique pour chacun. »

 

- Vous avez beaucoup insisté dans vos communications récentes sur la décarbonation de votre production, la préservation de la biodiversité... ce sont des éléments essentiels aussi dans le montage des projets ?

 

« Nous ne faisons pas un projet de plus de 2 000 m² sans une étude d'impact et de biodiversité. Nous introduisons des matériaux biosourcés, nous travaillons sur les modes constructifs, les impacts du chantier sur l'environnement... ce sont des éléments incontournables. »

 

- Autre pilier de votre activité : l'immobilier géré. Comment se porte ce secteur ?

 

« Nous avons toujours apprécié les produits gérés. Les besoins de résidences étudiantes, même dans des villes moyennes, sont toujours aussi importants. Il faut renouveler aussi l'offre avec des résidences nouvelles générations avec du service, des espaces animés... Cela reste intéressant pour les investisseurs avec une garantie locative et un complément de revenus.

projet immobilier Saint-Denis Eiffage Immobilier
Le projet Les Cathédrales du Rail à Saint-Denis sera l'un des projets phares de 2024, de quoi soutenir le rebond du marché attendu. © Cathédrales du Rail / Saint-Denis / Eiffage Immobilier
En matière de résidence senior, nous nous sommes même lancés dans l'exploitation de résidences services sous la marque Cazam. Nous voyons aussi une nouvelle génération de résidences gérées avec le coliving, via des acteurs nouveaux. Nous avons une demi-douzaine de résidences en coliving en développement actuellement avec des partenaires ; mais pourquoi pas créer et exploiter notre propre marque de coliving à terme. »

 

- Quelles sont les opérations emblématiques du moment chez Eiffage Immobilier ? 

 

« Parmi les nouveaux projets emblématiques, nous avons remporté un concours en aménagement promotion immobilière à Saint-Denis en région parisienne sur les Cathédrales du Rail. C'est une opération de 500 logements qui s'organisent autour de deux halles SNCF réhabilitées dans lesquelles nous allons installer le musée du hip-hop en France. Mise en commercialisation en 2024.
A Marseille, après Smartseille 1, nous allons lancer une seconde phase, Smartseille 2, sur Euromed 2, une opération mixte : bureaux, logements, commerces, avec des niveaux environnementaux très élevés, tant en termes de performance énergétique et emploi de matériaux biosourcés. 
Nous nous orientons aussi davantage vers des villes moyennes comme Angers où nous venons de remporter un concours, Dijon, Metz, Strasbourg... »

 

- Quelles perspectives donc pour 2023 qui a déjà mal commencé pour le logement neuf ?

 

« 2023 sera une année de transition. Nous n'attendons pas de rebond en termes de volume. En immobilier, nous sommes sur un élan de deux, trois, quatre ans, nous bénéficions de l'élan d'opérations imaginées il y a plusieurs années. En parallèle, nous continuons à monter des opérations car les besoins sont toujours là, avec des équipes municipales qui sont déjà à mi-mandat. De quoi mieux rebondir en 2024 quand les taux d'intérêt et l'inflation se seront stabilisés ; mais pour moi, c'est tout de même un mauvais calcul que d'attendre un effondrement des prix du neuf. »  

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