Pierre Vital, FPI Nouvelle Aquitaine : « On sent un frémissement en ce début d'année »

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Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, Pierre Vital évoque la situation du marché du logement neuf à Bordeaux et sa région : entre lueur d’espoir autour des changements de zonage et réalités des chiffres. 

Pierre Vital président FPI Nouvelle Aquitaine
Pierre Vital, président des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, demande davantage au gouvernement pour relancer la demande. © DR

Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, Pierre Vital évoque la situation du marché du logement neuf à Bordeaux et sa région : entre lueur d’espoir autour des changements de zonage et réalités des chiffres. 

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- Quel est votre ressenti et les premiers chiffres de l'activité en ce début 2024. Est-ce que cela s'améliore après une année 2023 compliquée ?

« Effectivement, il vaut mieux se positionner sur le ressenti 2024 que sur les chiffres réels de 2023 qui ne sont pas bons. Les chiffres de 2023 ont montré une baisse de 60 % de l'activité, avec un affaissement très fort des ventes aux investisseurs particuliers. Par exemple, ils ne représentaient plus qu'un quart des ventes l'année dernière sur la métropole bordelaise. 
En revanche, lueur d'espoir, on peut sentir en ce début d'année que ces investisseurs-là regardent de nouveau vers le logement neuf. Il y a un phénomène d'opportunité parce que le dispositif Pinel va s'arrêter en fin d'année. Il y a donc un intérêt, aussi bien d'ailleurs sur le Pinel classique que sur le Pinel Plus. Certains ont pu penser que le Pinel ancienne génération allait être mis au placard. Pourtant, selon les retours du terrain, on constate un attrait pour la loi Pinel classique car souvent ce sont des opérations qui sont déjà en chantier, avec des livraisons assez courtes et qui peuvent permettre de défiscaliser plus rapidement. Cela reste un produit qui intéresse certains investisseurs. 
Autre phénomène positif : des taux d'intérêt qui commencent un peu à s'assouplir, avec des banques absentes du marché et qui reviennent sur le marché du financement. Pour capter de la clientèle, ces établissements financiers sont prêts à faire des efforts, entre autres à aider les acquéreurs pour davantage déroger aux règles du HCSF, mais surtout pour proposer des taux de crédit à la baisse, avec des emprunts sur 20 ans en dessous de 4 %. 
Surtout, on assiste à des acheteurs qui reviennent sur le marché du financement, après un phénomène en 2023 qui a été très pénalisant, en raison de la hausse constante des taux. Cela a été une période très compliquée parce que quand les clients commençaient à faire étudier leurs dossiers de prêt, ils étaient confrontés un ou deux mois plus tard à de mauvaises surprises et des offres de prêt avec des taux en hausse de + 0,20 ou + 0,30 %. Ce qui conduisait soit à reporter des projets, soit à les abandonner en raison des refus de prêt. Désormais, ce phénomène de hausse des taux s'est arrêté. Nous sommes dans une période où les clients peuvent se projeter avec une meilleure visibilité sur les taux et donc sur l'avenir. Cela redonne une dynamique positive. »

 

- Est-ce que cela se traduit dans les bulles de vente des promoteurs de Nouvelle-Aquitaine ?

 

« D'après les échos du marché, quand on est au bon prix, on vend. Le marché du logement neuf à Bordeaux et sa région est en très forte baisse mais il n'est pas complètement à l'arrêt. Nous avons des partenaires nationaux qui commercialisent nos produits et qui nous annoncent un rebond de l'activité de + 10 % par rapport à l'année dernière. Il y a plus d'élan sur les opérations. 
A cela, s'ajoute aussi un phénomène de pénurie qui joue. Comme il y a moins de permis de construire déposés et moins de permis en chantier, moins de programmes neufs disponibles, l'offre qui reste à la vente est intéressante, déjà parce qu'elle a une date de livraison rapide. Il y a selon moi de vraies opportunités à saisir assez rapidement pour des biens qui restent de grande qualité, basés sur la réglementation thermique RE 2020. C'est un atout complémentaire à une période où l'on parle beaucoup du problème des passoires énergétiques et de la loi Climat et Résilience qui va exclure certains logements du marché. L'immobilier neuf est à l'inverse très bien vu. C'est un atout supplémentaire pour le neuf. »

 

- Est-ce que des territoires aquitains s'en sortent mieux que d'autres ? On sait que le marché est en fort recul sur Bordeaux Métropole, que le marché de La Rochelle est fermé, est-ce que les collectivités ont pris conscience de la crise ?

 

immobilier neuf Bordeaux Métropole
A la tête de Bordeaux Métropole, on a pris conscience de l'importance de soutenir la production de logements neufs. © Shutterstock
« Pour le marché de l'immobilier neuf à La Rochelle, où 80 % de la production de ce secteur se réalise uniquement sur la ville-centre, il faut savoir que la collectivité a mis en place un PLU très restrictif, avec l'obligation de césures, de typologies de bâtiment... et c'est donc devenu très compliqué d'y obtenir des permis de construire. 
A l'inverse, la nouvelle présidente de Bordeaux Métropole, Christine Bost, rencontrée encore ce mardi, a pris réellement conscience de la problématique. Elle vient d'annoncer un plan d'urgence de 35 millions d'euros pour le logement et ainsi débloquer des opérations. Elle souhaite aussi soutenir les maires bâtisseurs de la métropole dans le financement des équipements publics en lien avec l'accueil des nouvelles opérations et donc des nouveaux habitants. 
C'est plus compliqué de Capbreton à Hendaye dans le Sud Aquitaine où l'on dépasse les 7 000 €/m² et où chaque collectivité a sa propre politique du logement. Exemple à Bayonne qui met en place un plafond de prix de vente à 3 500 €/m² en accession et qui revient dessus trois mois après. Autre illustration à Anglet qui impose du logement social dès 5 logements par opération, ce qui bloque tout équilibre financier des projets. Il faudrait dans le Sud Aquitaine une vraie politique de territoire cohérente autour du logement, ce qui est davantage le cas sur le territoire de la MACS, la communauté d'agglomération Maremme Adour Côte Sud autour de Mimizan dans les Landes où l'on se mobilise autour du logement social. »

 

- Lors d'une récente visite ministérielle dans le Pays basque de Bruno Le Maire et Guillaume Kasbarian, nouveau ministre du Logement, un changement de zonage a été annoncé pour 800 communes de l'hexagone. Est-ce que cela serait pertinent pour la Nouvelle-Aquitaine ?

 

immobilier neuf Pau
Certaines communes de Nouvelle-Aquitaine, comme Pau, pourraient profiter d'un futur changement de zonage d'ici l'été 2024. © Adobe Stock
« Cela peut être intéressant comme on l'a déjà vu avec la région de Libourne qui est passée en zone B1 en octobre dernier. Cela prend du temps notamment pour présenter les dispositifs comme le LLI, logement locatif intermédiaire, aux élus mais c'est un marché secondaire en devenir. 
On peut imaginer que des territoires comme Pau et son agglomération fort de son dynamisme économique, pourraient être surclassées en zone tendue dans ce prochain changement de zonage. Certains secteurs des Landes ou autour de Bordeaux Métropole pourraient aussi y prétendre. Cela sera discuté avec les préfets. C'est une bonne voie pour y développer de l'accession, marché qui devient primordial à défaut de la présence d'investisseurs, ou du logement intermédiaire. 
Quoi qu'il en soit, cela ne sera pas suffisant pour relancer véritablement les ventes. Il va falloir soutenir la demande pour sauver le BTP. Le bâtiment représente 10 % des emplois de Nouvelle-Aquitaine. On pourrait perdre localement 30 000 emplois dès 2024 et c'est une perte sèche pour l'outil de production et l'économie dans son ensemble. Même avec un regain des ventes de 10 % comme on le voit en ce début d'année, cela reste en dessous de 50 % des années normales. Il va falloir faire plus du côté du gouvernement. »

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