Le constat dressé par Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), est sans appel : « Les trimestres se suivent et se ressemblent, et même s'empirent ». Le point de conjoncture du premier trimestre 2025 confirme une tendance alarmante pour le secteur de l'immobilier neuf, tant en matière de production que de demande. Et si certains indicateurs affichent une légère amélioration, ils ne suffisent pas à enrayer une spirale négative bien installée.

Des signaux économiques positifs... mais sans effet

Alors que l'environnement macroéconomique semble plutôt favorable - taux d'intérêt en baisse, inflation contenue à 0,8 % en mars 2025, volonté de prêter affichée par les banques - l'investissement des ménages poursuit sa contraction, avec un recul de 0,3 % sur le trimestre, après une stagnation au quatrième trimestre 2024. Le taux d'usure n'est plus un frein selon Pascal Boulanger : « Le taux d'usure n'est plus un sujet ».

Pourtant, la confiance, moteur de l'investissement immobilier, peine à se redresser, entravée par des tensions politiques et internationales, comme le souligne la FPI. « Nous avions perçu un léger frémissement des ventes en tout début d'année, mais deux éléments exogènes sont venus douchés cet élan : la politique de Donald Trump d'un côté, et de l'autre, l'esprit guerrier affiché par le président Macron, qui a refroidi les espoirs naissants », décrypte la FPI. 

La production de logements neufs toujours en berne

En dépit d'une légère hausse des permis de construire : + 4,9 % au premier trimestre, les niveaux restent historiquement bas. On enregistre 84 600 autorisations à construire au T1 2025, dont seulement 42 000 pour le logement collectif. En comparaison, la moyenne de long terme s'établit à environ 60 000. Le décrochage est encore plus flagrant lorsqu'on regarde l'évolution sur une décennie : d'environ 19 000 permis de construire délivrés chaque mois entre 2014 et 2020, on est passé à moins de 14 000 en mars 2025.
Cette raréfaction de l'offre est aggravée par un phénomène récent : le retrait massif des opérations par les promoteurs. Désormais, 26 % des projets sont abandonnés en cours de commercialisation, contre 3 % habituellement. « Les promoteurs préfèrent jeter l'éponge si le taux de pré-commercialisation, désormais à 50 %, n'est pas atteint pour obtenir la GFA, Garantie Financière d'Achèvement », détaille Pascal Boulanger, qui calcule qu'une opération sur cinq est ainsi retirée du marché pour des raisons purement commerciales.

Fin du Pinel et effondrement de l'investissement locatif

Côté ventes, les chiffres sont tout aussi inquiétants. Les mises en vente ont chuté de 16,5 % entre le T1 2024 et le T1 2025, et de 38 % en deux ans. Les réservations totales s'élèvent à 19 621, en baisse de 10,3 % sur un an, soit la moitié d'une année "normale" comme 2019. Le segment de l'investissement locatif est particulièrement sinistré avec une chute de 41,1 %, conséquence directe de la suppression du dispositif Pinel fin 2024. « Pierre dans le jardin de Bercy qui confirme que sans Pinel ou dispositif de soutien à l'investissement locatif, les ventes s'effondrent », déplore la FPI, qui estime que le nombre de ventes aux investisseurs a été divisé par six en quelques années.
En comparaison, les ventes en accession à la propriété progressent légèrement : + 9,8 %, car les Français, notamment les primo-accédants, ont toujours la nécessité de se loger. Mais cette timide embellie ne compense pas l'effondrement du marché locatif.

Une crise de la demande sans baisse des prix

Contre toute attente, les prix ne fléchissent pas. Au contraire, une légère hausse est enregistrée au T1 2025, atteignant en moyenne 5 197 €/m². Un paradoxe que Pascal Boulanger explique ainsi : « La crise de la demande ne fait pas baisser les prix, malgré la théorie défendue par l'Élysée (...). Avec la crise, les prix ne baissent pas mais les promoteurs préfèrent se retirer du marché ».
L'offre commerciale s'écoule désormais en 17,3 mois, bien au-delà de la norme des 12 mois. Dans certaines villes comme Montpellier ou Dijon, la demande est qualifiée d'anémique, tandis que d'autres zones font face à une suroffre.

Une filière de la promotion immobilière en grand danger

Le secteur ne se contente plus de tirer la sonnette d'alarme : il crie à l'urgence. La promotion immobilière a perdu 7 000 emplois en deux ans, passant de 32 000 à 25 000 salariés et les achats de fonciers sont désormais à l'arrêt. L'ensemble de l'écosystème est fragilisé, depuis les bureaux d'études jusqu'aux entreprises de second oeuvre et plus largement : les entreprises de déménagement, d'ameublement, de décoration...
Face à cette situation, la FPI appelle à des mesures fortes. Pascal Boulanger a directement demandé à François Bayrou un projet de loi de finances rectificative dès 2025 pour instaurer un statut du bailleur privé. Si l'idée est discutée au ministère du Logement, le Premier ministre aurait refusé à mots couverts, redoutant une censure, faute de majorité. Pourtant, ce statut permettrait, selon la FPI, de relancer la production de 40 000 logements locatifs supplémentaires par an et plus largement de soutenir toute l'économie tricolore. « Nous pouvons être la solution pour relancer l'économie », selon le président Boulanger.

Statut du bailleur privé : une lueur d'espoir politique tout de même ?

La FPI salue tout de même l'implication de certains acteurs politiques, à l'image de la ministre du Logement, Valérie Létard, ainsi que les parlementaires Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson. Leur mission, axée sur la création d'un cadre incitatif, pérenne et lisible pour l'investissement locatif, est perçue comme un ultime espoir. « Dernier espoir : que les travaux de la mission Daubresse-Cosson se concrétisent très rapidement », insiste Pascal Boulanger et que les parlementaires dans leur ensemble s'emparent donc du sujet.
En attendant, les retours du terrain sur les premières mesures prises par le gouvernement depuis le 1er avril : extension du PTZ, logements locatifs intermédiaires, exonération de donation, sont sans équivoque en ce milieu de deuxième trimestre : elles sont jugées « très insuffisantes ». Le mal est profond. Et le temps presse car c'est bien tout un écosystème qui est en perdition. L'immobilier neuf est entré dans une zone de turbulences durables et rien pour l'heure ne semble vouloir ramener le calme dans cette tempête, alors que « la France risque de ne plus pouvoir loger sa population », alerte, une nouvelle fois, Pascal Boulanger.