Le marché de l'investissement en immobilier résidentiel en Europe a connu une baisse significative, révèle le rapport de Knight Frank pour le troisième trimestre de 2023. Avec seulement 22 milliards d'euros investis au cours des neuf premiers mois, marquant une chute de près de 60 % en un an, le secteur est en proie à des défis majeurs. La hausse des coûts de financement, des négociations prolongées, la correction des prix et des offres limitées dans certains pays ont tous contribué à cette décroissance.
Pourtant, le résidentiel maintient sa position, représentant 20,9 % des investissements totaux sur le marché immobilier européen au cours de cette période. Antoine Grignon, directeur du département Investissement chez Knight Frank France, précise que « le résidentiel représente 20,9 % de l'ensemble des sommes engagées lors des neuf premiers mois de 2023 sur le marché immobilier européen, tous types de biens confondus, contre 21,4 % à la même période l'an passé mais moins de 15 % si l'on compare au milieu des années 2010 ».

L'investissement résidentiel, deuxième classe d'actifs le plus prisé

Cette stabilité confirme son statut en tant que deuxième classe d'actifs la plus prisée des investisseurs, juste derrière les bureaux. L'Allemagne et le Royaume-Uni demeurent les leaders incontestés, concentrant plus de la moitié des investissements en Europe. Alain Grignon complète que « le résidentiel se place juste devant les locaux industriels (19,6 %), dont la position s'est également maintenue d'une année sur l'autre, et les commerces (18,6 %) ».
La France, elle aussi, n'échappe pas à cette tendance à la baisse, avec une chute de 59 % des volumes investis au cours des neuf premiers mois de 2023, soit près d'1.9 milliards d'euros. La situation reste toutefois mitigée, marquée surtout par une transaction majeure impliquant l'acquisition par Greystar d'une résidence étudiante à Puteaux, à livrer en 2024. 

Succès grandissant pour le coliving dans un secteur de l'immobilier géré en difficultés

Le marché du résidentiel géré a également été touché, avec une baisse de 25 % des investissements, principalement due à la diminution des sommes allouées aux résidences seniors : 120 millions d'euros seulement. Alain Grignon souligne cependant que « le résidentiel géré n'en reste pas moins très attractif pour les investisseurs en raison de rendements habituellement plus élevés que le logement « traditionnel » ou les bureaux ».
A noter toutefois que le coliving se démarque avec une performance exceptionnelle, enregistrant une multiplication par trois de ses volumes d'investissement en un an pour représenter 420 millions d'euros investis lors des neuf premiers mois en France.

Tendances : quelles perspectives pour l'investissement résidentiel ?

Malgré les défis actuels, les perspectives pour l'avenir de l'immobilier résidentiel en Europe restent positives. Une enquête menée par Knight Frank auprès de 51 investisseurs gérant 67 milliards d'euros d'actifs résidentiels indique que près de 80 % d'entre eux prévoient d'accroître significativement leur exposition au marché du logement d'ici 2028. Alain Grignon détaille même que « 78 % des investisseurs interrogés par Knight Frank annoncent vouloir accroître de façon significative leur exposition au marché du logement d'ici 2028. 15 % d'entre eux souhaitent même doubler la valeur de leur patrimoine résidentiel ».
En effet, selon Knight Frank, le ralentissement de la production accentue le déséquilibre entre l'offre et la demande, mettant le marché locatif sous pression. Le directeur français du département Investissement souligne que « le contexte actuel incite les investisseurs internationaux à poursuivre la diversification de leur patrimoine en privilégiant des actifs moins exposés aux chocs économiques, ce qui est justement l'un des grands atouts de l'immobilier résidentiel ».

Investir dans du logement écologique et durable aura son avantage 

Une autre tendance marquante révélée par l'enquête est l'importance croissante des critères de développement durable. 36 % des investisseurs considèrent ces critères comme le principal facteur influant sur leur stratégie d'investissement au cours des trois à cinq prochaines années. « Près de 80 % des personnes interrogées déclarent en outre que les immeubles vertueux permettront de créer de la valeur en améliorant les taux d'occupation et la fidélisation de leurs locataires », complète Alain Grignon. On peut imaginer que la France, avec la RE 2020, l'une des plus fortes normes environnementales en termes de construction neuve dans le monde, pourra en tirer un avantage supplémentaire.

Investissement locatif : quels pièges à éviter ?

Des obstacles restent pourtant à surmonter. La volonté d'investir dans l'immobilier résidentiel se heurte à des freins, dont la hausse du coût de la dette, le risque réglementaire, et la rareté de l'offre de logements. Les investisseurs expriment des préoccupations quant à la mise en place de dispositifs d'encadrement des loyers, rendant difficile la projection à long terme. Alain Grignon identifie ces freins : « Le premier d'entre eux est la hausse du coût de la dette, identifié par 61 % des investisseurs interrogés par Knight Frank. Cité par 47 % des répondants, le risque réglementaire est une autre de leurs préoccupations ».
Malgré ces obstacles, 54 % des investisseurs estiment que le contexte géopolitique et économique actuel rend l'immobilier résidentiel encore plus attractif. Pour preuve, ces chiffres relevés par Alain Grignon en guise de conclusion : « alors que seuls 25 % des répondants indiquent investir à l'heure actuelle sur les différents types de biens résidentiels, classiques et gérés, cette part pourrait s'élever à 49 % d'ici 2028 ».