Le premier semestre de l'année 2024 a été marqué par des mouvements significatifs sur le marché de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France. Les chiffres publiés par ImmoStat et les analyses des experts du secteur montrent un marché en mutation, influencé par des facteurs économiques, politiques et sociaux.

Activité contrariée pour le marché locatif dans le Quartier Central des Affaires

Le marché locatif des bureaux en Ile-de-France a connu une baisse notable de la demande placée au premier semestre 2024, atteignant 853 300 m², soit une diminution de 5 % par rapport à la même période en 2023. Le deuxième trimestre 2024 a totalisé 408 700 m², enregistrant une baisse de 9 % par rapport au deuxième trimestre 2023. Cette diminution est particulièrement marquée dans le Quartier Central des Affaires, QCA de Paris, où la demande a chuté de 44 % au deuxième trimestre et de 27 % sur l'ensemble du semestre.
La demande pour les bureaux de grande taille reste stable, avec 24 transactions supérieures à 5 000 m² enregistrées au premier semestre, dont une signature majeure de 37 000 m² en Première Couronne Nord. Cependant, le secteur des petites et moyennes surfaces (moins de 1 000 m²) a vu sa demande diminuer de 13 %, illustrant une réticence accrue des entreprises à engager de nouveaux baux dans un contexte d'incertitude économique et politique.
Les valeurs locatives élevées continuent de contraindre le marché dans le QCA, avec des loyers faciaux atteignant des sommets records. Le loyer moyen pour les bureaux de seconde main s'est élevé à 441 €/ HT/HC/m²/an, en hausse de 3 % sur un an, tandis que celui des biens neufs ou restructurés a légèrement diminué de 1 %, s'établissant à 429 €/HT/HC/m²/an. Ces valeurs, combinées à une offre limitée, rendent difficile pour de nombreuses entreprises de maintenir ou de trouver des espaces adaptés dans ce secteur prestigieux.

Investissements en France : un marché toujours au ralenti pour le bureau

Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise en France a également montré des signes de ralentissement. Au premier semestre 2024, les investissements ont atteint 4,1 milliards d'euros, en baisse de 39 % par rapport à l'année précédente. En Ile-de-France, cette baisse est encore plus prononcée, avec une diminution de 57 % des investissements, atteignant 1,9 milliard d'euros.
Les transactions majeures dans le secteur des bureaux, bien qu'en recul de 65 % sur un an, ont permis de maintenir un certain niveau d'activité. Le prix moyen des bureaux achetés en Ile-de-France au deuxième trimestre 2024 s'est établi à 5 800 €/m², représentant une baisse de 23 % sur un an. Les actifs logistiques et industriels sont les seuls à progresser, représentant près d'un quart des volumes investis en Ile-de-France, grâce à des transactions significatives comme celle du portefeuille « Montclair ».
A noter que les investisseurs étrangers ont réduit leurs acquisitions au deuxième trimestre, ne représentant que 22 % du marché. En revanche, ils ont été plus actifs dans les arbitrages, avec plusieurs cessions par des fonds allemands. Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, observe : « On relève un surcroît d'activité à la vente de la part d'investisseurs allemands. Si la recherche de liquidité est la motivation principale de ces décisions d'arbitrages, certains de ces acteurs sont clairement dans une logique d'anticipation quand d'autres sont en réaction ».
Les taux de rendement prime ont montré une légère stabilisation, avec une baisse pour les bureaux à 4 % et une stabilité pour la logistique et le retail à respectivement 4,75 % et 4,25 %. Cette stabilisation reflète une certaine reprise de confiance parmi les investisseurs, bien que les incertitudes politiques et économiques continuent de peser sur les projections à moyen terme.

Impact des facteurs économiques et politiques

Le début de l'année 2024 a montré des signes de reprise économique avec une légère croissance du PIB et une augmentation de l'emploi. Cependant, l'annonce de la dissolution de l'Assemblée Nationale le 9 juin a introduit une nouvelle période d'incertitude. Les perspectives économiques sont également influencées par des facteurs internationaux tels que les élections présidentielles américaines, la guerre en Ukraine et le conflit israélo-palestinien.
Barbara Koreniouguine, CEO de Cushman & Wakefield France, souligne que les Jeux Olympiques à venir et l'incertitude liée aux élections législatives complexifient les prévisions pour la seconde moitié de l'année. Les experts recommandent une surveillance attentive des résultats des prochains mois, tant sur le marché locatif que sur celui de l'investissement. Lire aussi - Jeux Olympiques : désillusion immobilière ?

Frédéric Goupil de Bouillé, président de l'Association des Directeurs Immobiliers (ADI), observe que les entreprises continuent d'arbitrer leur patrimoine en fonction des possibilités offertes par les baux, cherchant à adapter leurs espaces aux besoins des salariés tout en optimisant les coûts. Dans le même temps, il insiste sur l'importance de la transition écologique pour les investisseurs, en soulignant que les évolutions réglementaires et économiques doivent être intégrées dans les stratégies d'investissement pour répondre aux défis climatiques.
En bref, le marché de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France et en France reste fragile et soumis à de nombreuses influences extérieures. Les valeurs locatives élevées dans le QCA, la baisse des investissements et les incertitudes politiques continuent de peser sur le marché. Toutefois, des signes de stabilisation et de reprise dans certains segments, comme la logistique, offrent des perspectives positives pour les mois à venir. Les experts recommandent tout de même une approche prudente et une adaptation continue aux évolutions du marché pour naviguer dans ce contexte complexe et en mutation rapide.