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Investir dans l'immobilier neuf ou ancien : les points clés à retenir

investissement locatif neuf ou ancien ?
Comment faire le choix entre un investissement locatif dans l'immobilier neuf ou ancien ? Voici un résumé des atouts de chacun. © Shutterstock

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif


Comment choisir entre investissement immobilier dans le neuf ou dans l'ancien ? Voici un conseil pratique pour résumer les avantages de chacun des deux piliers de l'investissement locatif.

Vous avez le projet d’investir dans l’immobilier en France mais hésitez entre le neuf et l’ancien ? Le choix peut être difficile à faire quand on connaît peu ou mal les différents aspects des deux types d'investissement immobilier. Budget, rentabilité, réduction d’impôt, type de logements… : nos experts vous donnent leurs conseils pratiques pour que vous puissiez prendre votre décision entre l’investissement immobilier ancien ou neuf en toute connaissance de cause et bénéficier d’un récapitulatif clair.

Investir dans l’immobilier neuf, les avantages


En investissant dans le neuf, vous bénéficiez de nombreux avantages, les voici : 

Les frais de notaire : Les droits de mutation à titre onéreux « frais de notaires » sont moins élevés pour un investissement dans le neuf. Les frais de notaire s’élèvent à 3 à 4 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % du prix d’achat de l’immobilier ancien. Ces frais de notaire ont un véritable impact sur votre budget.

Parking : Le logement neuf bénéficie souvent de places de parkings, ce qui est un vrai plus pour votre projet locatif. Cela n’est pas toujours le cas pour des immeubles anciens. 

Performance Énergétique : En investissant dans le neuf, vous bénéficiez des derniers matériaux, des dernières normes et dernières réglementations (RT2012) dans les logements. Ces éléments confèrent au logement locatif de bonnes performances énergétiques qui assurent des économies. En comparaison, un logement construit dans les années 70 consomme entre 5 et 6 fois plus d’énergie en chauffage et en production d’eau chaude.

Garanties : Pour un investissement dans le neuf, vous bénéficiez de garanties. La garantie biennale (durée : 2 ans à partir de la livraison de l’immeuble) s’attache à des éléments techniques tels que les portes ou les ascenseurs. La garantie décennale (durée : 10 ans) concerne les éléments structurels de la construction tels que la toiture, les fondations… Le logement neuf est en parfait état, vous n’aurez pas de travaux à effectuer durant une dizaine d’années. 

Réduction d’impôt : De nombreux dispositifs fiscaux sont proposés aux investissements pour le neuf. La loi Pinel est un dispositif prévoyant des avantages fiscaux aux biens immobiliers neufs dédiés au locatif. La loi Pinel, mise en place en 2015, est un dispositif incitatif à l’investissement immobilier locatif. Vous pouvez devenir propriétaire sans apport. Vous achetez un appartement neuf (VEFA) puis vous le mettez en location à titre de résidence principale pour une durée définie. En contrepartie, vous bénéficiez de réduction d’impôt pouvant atteindre des taux allant de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de votre investissement si vous vous engagez à louer votre bien respectivement 6, 9 ou 12 ans. Avec le dispositif Pinel, plus la durée de location est longue, plus le taux, et donc l’avantage fiscal, est important.
 

Les avantages à investir dans l’ancien 


Prix d’achat : En faisant le choix d’investir dans l’immobilier ancien, le prix d’acquisition du logement vous reviendra moins cher que d’acheter dans un appartement neuf. L’immobilier ancien est en moyenne 20% à 30% moins cher à l’achat que l’immobilier neuf, pour un appartement ayant des caractéristiques équivalentes (type de bien, localisation, surface). Cela permet d'accroître grandement la rentabilité du projet locatif. La contrepartie de ce prix d’achat avantageux est la nécessité de réaliser des travaux de rénovation, notamment pour améliorer les performances énergétiques et s’assurer qu’il soit bien aux normes.

Attractivité : Le charme de l’ancien garantit l’attractivité de ce type d’investissement. S’il est bien situé, l’immobilier ancien prendra de la valeur, notamment suite à des travaux de rénovation. Son prix au mètre carré se trouvera alors majoré, ainsi que sa rentabilité.

Rendement locatif : Pour une même situation géographique, en fonction des travaux de rafraichissement ou de rénovation, un appartement ancien est décoté en moyenne entre 7 et 15%.  L’investisseur doit donc utiliser cette décote au profit du rendement locatif. En rénovant le bien, en le meublant et le décorant, vous pourrez louer le bien à un loyer fourchette haute du marché. En l’entretenant convenablement, vous pourrez le revendre au bon moment avec une plus value à la revente, a fortiori si le bien se situe dans une zone où la demande locative est tendue.

Emplacement : L’emplacement d’un bien est primordial car il a un impact direct sur la facilité de la mise en location mais aussi sur plus value lors de la revente du bien. C’est donc un choix à faire intelligemment. L’immobilier ancien, en France, permet d’acheter dans le coeur du centre-ville, quand les projets immobiliers neufs sont généralement en périphérie des villes ou dans de nouveaux quartiers. Les centres-villes et les vieux quartiers sont très recherchés par les locataires. Ces emplacements disposent d’atouts considérables : proximité des commerces, transports en commun, charme… en investissant dans ces quartiers de la ville, vous limitez le risque de vacance locative. 

Livraison : En investissant dans l’ancien, vous n’avez pas à attendre la construction / livraison du bien. Vous disposez rapidement de votre acquisition en dehors des travaux de rénovation. Dans le neuf, vous devez être attentif aux retards dans la construction, la commercialisation et à la livraison du bien.

Fiscalité : En France, l’investissement dans l’ancien permet de déclarer un déficit foncier (déclarer un revenu foncier négatif) et ainsi de bénéficier de réductions d’impôts durant toute la durée de l’emprunt. Ce déficit permet de financer les travaux de rénovation du bien ancien. Pour profiter de cette réduction d’impôts et de ces avantages fiscaux, vous devez adopter le régime d’imposition « réel » sur les revenus fonciers.
Par Rédaction

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