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Conseils pratiques Edition du Mise à jour le 06/01/2022
PTZ et Pinel : comment financer son achat dans le neuf ?
PTZ ou loi Pinel, mode d'emploi pour acheter ou investir dans l'immobilier neuf.
Pour acheter un logement neuf, deux principaux dispositifs s’opposent que l’on soit accédant à la propriété ou investisseur. PTZ ou loi Pinel : sur quoi opter pour devenir propriétaire ?
Prêt à Taux Zéro ou dispositif Pinel, voilà les deux actuels et principaux soutiens à l’immobilier neuf. Que ce soit pour habiter ou pour investir dans un logement neuf, le PTZ et la loi Pinel se complètent pour dynamiser le secteur de la construction neuve. Pour les particuliers, Prêt à Taux Zéro et investissement Pinel permettent de financer un achat immobilier neuf. PTZ ou loi Pinel, mode d’emploi pour acheter dans l’immobilier neuf.
Le PTZ pour habiter dans le neuf
Le Prêt à Taux Zéro est actuellement le principal dispositif de soutien à l’accession à la propriété. Ce prêt immobilier à taux zéro permet d’acquérir un logement neuf ou faire construire une maison pour en faire sa résidence principale. Ce crédit sans intérêt vient en soutien d’un prêt immobilier classique.
Garanti par l'Etat, il permet par exemple d’emprunter gratuitement jusqu’à 120 000 € pour une famille de 4 personnes à Paris ou Lyon. Le PTZ offre également un différé de remboursement qui peut aller jusqu'à 15 ans, selon les revenus de l'emprunteur. Aux yeux des banques, il est comme un apport personnel et sera donc un atout pour boucler votre financement.
Pour bénéficier du PTZ, il faut répondre à plusieurs conditions de zone géographique, de revenus et d’un montant plafond d’opération ; et ainsi chaque année, plusieurs dizaines de milliers de ménages en bénéficient pour devenir propriétaire pour la première fois. A noter que plus la zone géographique où vous achetez ou faites construire votre maison est tendue, plus le montant de crédit à taux zéro sera élevé. Il pourra atteindre 40 % d'un montant plafond du coût de l'opération dans les zones A, Abis et B1 : IDF, grandes métropoles, Côte d'Azur, zones touristiques... Ailleurs, dans les zones B2 et C, soit jusqu'en zone rurale, la quotité sera de 20 % du montant de l'achat immobilier neuf.
Attention : pour l'heure, le PTZ n'a pas été officiellement reconduit au-delà de 2022, bien que la ministre du Logement a annoncé vouloir le proroger en 2023. Il est donc temps de profiter des avantages du PTZ 2022 pour devenir propriétaire dans le neuf jusqu'au 31 décembre 2022.
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La loi Pinel pour investir dans la pierre
Si vous souhaitez acheter pour louer, le dispositif Pinel est un soutien à l’investissement locatif pour le logement neuf. Il permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine immobilier, en respectant deux conditions principales : mettre le bien immobilier en location durant une durée minimale de 6 ans, en respectant un plafond de loyer et de ressources pour le locataire.
A noter que les plafonds de loyer et de revenus du locataire sont revalorisés chaque année par l'administration fiscale, ce qui permet de suivre l'évolution du coût de la vie et mieux rentabiliser votre investissement locatif.
La réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 6 000 € par an. Elle se calcule selon le prix d’acquisition de l’investissement Pinel, avec tout de même un plafond de prix d’achat de 5 500 €/m² et un maximum de 300 000 €. Il est possible de réaliser deux achats immobiliers en Pinel par an.
du 1er janvier 2023, un rabotage des aides fiscales accordées en cas d'investissement Pinel est prévu. Vous avez donc jusqu'au 31 décembre 2022 pour profiter de la loi Pinel 2022 à taux plein.
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A noter qu’une fois l’engagement de location respecté, durant 6, 9 ou 12 ans, il est tout à fait possible de transformer son investissement Pinel en résidence principale ou secondaire pour pouvoir y habiter. Certains investisseurs font ainsi le choix de la loi Pinel pour préparer leur retraite et ainsi y déménager pour leurs « vieux jours ». D'autres optent pour un investissement Pinel dans une zone touristique : littoral atlantique, Côte d'Azur, littoral breton ou normand, voire un achat immobilier neuf à la montagne, pour ensuite l'utiliser en tant que résidence secondaire. Une fois la période de location imposée, il est aussi permis de louer le logement Pinel en location meublée saisonnière, en location meublée traditionnelle, voire en location nue classique.
Autre atout du dispositif Pinel : avec ce dispositif fiscal, il est possible de louer à ses proches. En effet, contrairement à la loi Duflot qu'elle a remplacé, la loi Pinel va aussi donner la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants. Si vos enfants ou parents ne font pas partie de votre foyer fiscal et s'ils respectent les plafonds de revenus, vous pouvez leur louer, en respectant le plafond de loyer, votre investissement Pinel.
Est-il possible de financer un investissement Pinel avec un PTZ ?
Le cumul PTZ et loi Pinel est-il possible ? Peut-on transformer un PTZ en Pinel ? Voilà des questions qui sont souvent posées. Pour rappel, le Prêt à Taux Zéro est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété, pour financer l’achat d’une résidence principale pour ceux qui n’ont pas été propriétaire durant les deux années précédant l’acquisition immobilière. Il est donc réservé aux primo-accédants. La loi Pinel est, elle, un dispositif de soutien à l’investissement locatif permettant de réduire ses impôts tout en achetant un logement neuf. Il n’est donc pas possible de financer un investissement Pinel par un Prêt à Taux Zéro et inversement. En revanche, il est permis d’acheter un logement neuf pour en faire sa résidence principale avec le PTZ et en parallèle, de réaliser un achat immobilier en Pinel pour investir et se constituer un patrimoine immobilier.
Ceux qui, malgré le prêt aidé qu'est le PTZ, ne pourraient pas encore se lancer dans l'achat de leur résidence principale, peuvent, en attendant, réaliser un investissement locatif en Pinel. Devenir primo-investisseur en attendant d'être primo-accédant, est une stratégie pour laquelle optent de nombreux ménages.
