PTZ ou Pinel : comment financer son achat dans le neuf ?

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Conseils pratiques

Pour acheter un logement neuf, deux principaux dispositifs s’opposent que l’on soit accédant à la propriété ou investisseur. PTZ ou loi Pinel : sur quoi opter pour devenir propriétaire ?

PTZ ou loi Pinel
PTZ ou loi Pinel, mode d'emploi pour acheter ou investir dans l'immobilier neuf.

Pour acheter un logement neuf, deux principaux dispositifs s’opposent que l’on soit accédant à la propriété ou investisseur. PTZ ou loi Pinel : sur quoi opter pour devenir propriétaire ?

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Prêt à Taux Zéro ou dispositif Pinel, voilà les deux actuels et principaux soutiens à l'immobilier neuf. Que ce soit pour habiter ou pour investir dans un logement neuf, le PTZ et la loi Pinel se complètent pour dynamiser le secteur de la construction neuve. Pour les particuliers, Prêt à Taux Zéro et investissement Pinel permettent de financer un achat immobilier neuf. PTZ ou loi Pinel, mode d'emploi pour acheter dans l'immobilier neuf.
 

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf pour investir
  • Quels dispositifs pour investir dans le neuf
  • Investir en VEFA, mode d'emploi

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Quelles sont les conditions pour avoir droit au Prêt à Taux Zéro pour habiter dans le neuf ou pour bénéficier de la loi Pinel pour investir ?

 
Le Prêt à Taux Zéro est actuellement le principal dispositif de soutien à l'accession à la propriété. Ce prêt immobilier à taux zéro, sans frais de dossier, offre plusieurs avantages pour acquérir un logement neuf ou faire construire une maison pour en faire sa résidence principale. Ce crédit sans intérêt vient en soutien d'un prêt immobilier classique. Garanti par l'Etat, il permet par exemple d'emprunter gratuitement jusqu'à 120 000 € pour une famille de 4 personnes à Paris ou Lyon. Le PTZ offre également un différé de remboursement qui peut aller jusqu'à 15 ans, selon les revenus de l'emprunteur. Aux yeux des banques, il est comme un apport personnel et sera donc un atout pour boucler votre financement. Rechercher un logement neuf éligible au PTZ pour habiter
 

C'est quoi les avantages du Prêt à Taux Zéro ?

 
Pour bénéficier du PTZ, il faut répondre à plusieurs conditions de zone géographique, de revenus et d'un montant plafond d'opération ; et ainsi chaque année, plusieurs dizaines de milliers de ménages en bénéficient pour devenir propriétaire pour la première fois. A noter que plus la zone géographique où vous achetez ou faites construire votre maison est tendue, plus le montant de crédit à taux zéro sera élevé. Il pourra atteindre 40 % d'un montant plafond du coût de l'opération dans les zones A, Abis et B1 : IDF, grandes métropoles, Côte d'Azur, zones touristiques... Ailleurs, dans les zones B2 et C, soit jusqu'en zone rurale, la quotité sera de 20 % du montant de l'achat immobilier neuf.
 

Comment fonctionne la loi Pinel pour investir dans la pierre en 2023 ?

 
Si vous souhaitez acheter pour louer, le dispositif Pinel est un soutien à l'investissement locatif pour le logement neuf. Il permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine immobilier, en respectant deux conditions principales : mettre le bien immobilier en location durant une durée minimale de 6 ans, en respectant un plafond de loyer et de ressources pour le locataire. 
A noter que les plafonds de loyer et de revenus du locataire sont revalorisés chaque année par l'administration fiscale, ce qui permet de suivre l'évolution du coût de la vie et mieux rentabiliser votre investissement locatif.
La réduction fiscale peut atteindre jusqu'à 6 000 € par an. Cette réduction d'impôt se calcule selon le prix d'acquisition de l'investissement Pinel, avec tout de même un plafond de prix d'achat de 5 500 €/m² et un maximum de 300 000 €. Il est possible de réaliser deux achats immobiliers en Pinel par an.
Lire aussi - Loi Pinel : mode d'emploi
Attention : depuis le 1er janvier 2023, un rabotage des aides fiscales accordées en cas d'investissement Pinel classique a été mis en place. Pour conserver une défiscalisation à taux plein, il faut s'orienter sur des logements éligibles au Pinel+ ou situés dans les environs 1 500 quartiers prioritaires de la politique de la ville. Trouver un investissement Pinel pour louer
 

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Le dispositif Pinel aussi pour habiter !

 
A noter qu'une fois l'engagement de mise en location respecté, durant 6, 9 ou 12 ans, il est tout à fait possible de transformer son investissement Pinel en résidence principale ou secondaire pour pouvoir y habiter. Certains investisseurs font ainsi le choix de la loi Pinel pour préparer leur retraite et ainsi y déménager pour leurs « vieux jours ». D'autres optent pour un investissement Pinel dans une zone touristique : littoral atlantique, Côte d'Azur, littoral breton ou normand, voire un achat immobilier neuf à la montagne, pour ensuite l'utiliser en tant que résidence secondaire. Une fois la période de location imposée, il est aussi permis de louer le logement Pinel en location meublée saisonnière, en location meublée traditionnelle, voire en location nue classique.
Autre atout du dispositif Pinel : avec ce dispositif fiscal, il est possible de louer à ses proches. En effet, contrairement à la loi Duflot qu'elle a remplacé, la loi Pinel va aussi donner la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants. Si vos enfants ou parents ne font pas partie de votre foyer fiscal et s'ils respectent les plafonds de revenus, vous pouvez leur louer, en respectant le plafond de loyer, votre investissement Pinel.
 

Est-il possible de financer un investissement locatif Pinel avec un PTZ ? Ou de cumuler PTZ et Pinel ? Ou de passer du PTZ au Pinel ?

 
Le cumul PTZ et loi Pinel est-il possible ? Peut-on transformer un PTZ en Pinel ? Voilà des questions qui sont souvent posées. Pour rappel, le Prêt à Taux Zéro est un dispositif de soutien à l'accession à la propriété, pour financer l'achat d'une résidence principale pour ceux qui n'ont pas été propriétaire durant les deux années précédant l'acquisition immobilière. Il est donc réservé aux primo-accédants. La loi Pinel est, elle, un dispositif de soutien à l'investissement locatif permettant de réduire ses impôts tout en achetant un logement neuf. Il n'est donc pas possible de financer un investissement Pinel par un Prêt à Taux Zéro et inversement. En revanche, il est permis d'acheter un logement neuf pour en faire sa résidence principale avec le PTZ et en parallèle, de réaliser un achat immobilier en Pinel pour investir et se constituer un patrimoine immobilier.
Ceux qui, malgré le prêt aidé qu'est le PTZ, ne pourraient pas encore se lancer dans l'achat de leur résidence principale, peuvent, en attendant, réaliser un investissement locatif en Pinel. Devenir primo-investisseur en attendant d'être primo-accédant, est une stratégie pour laquelle optent de nombreux ménages. Lire aussi - Comment acheter à deux un appartement neuf ?

Les dernières actualités en vue de la loi de finances

Il faut noter que la prochaine loi de finances, en prévision du budget 2024, pourrait changer la donne tant pour l'application du PTZ que de la loi Pinel. En effet, les premières annonces gouvernementales laissent à penser que le Prêt à Taux Zéro pourrait se recentrer sur le logement neuf collectif dans les zones tendues. Terminée la construction de maison individuelle grâce au soutien du PTZ ? Autre changement à venir déjà approuvé dans une précédente loi de finances : le rabotage des réductions d'impôt à compter du 1er janvier 2024. Pour 6 ans d'engagement de mise en location, en dehors du Pinel+ et des QPV, l'avantage fiscal Pinel passera à 9 %, contre 10.5 % en 2023.

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