Le marché immobilier neuf en Languedoc-Roussillon est-il à la croisée des chemins ? Si la tendance baissière amorcée en 2020 s'est poursuivi l'an dernier, la région affiche néanmoins quelques signes de résistance par rapport à la dynamique nationale, d'après les chiffres de la FPI Occitanie Méditerranée. Entre chute des mises en vente, stock achevé en hausse et repli de l'accession libre, la promotion immobilière à Montpellier et sa région est en quête de solutions pour enrayer cette spirale descendante. Focus sur l'état de l'immobilier neuf à Montpellier.

 

Principale inquiétude : l'effondrement des mises en vente

 

L'année 2024 atteint un point bas historique en termes d'offre nouvelle sur le marché immobilier neuf. Avec seulement 2 759 mises en vente, rapportent les promoteurs immobiliers languedociens, le recul est de 19 % par rapport à 2023 et de 46 % par rapport à 2022. Ce volume est le plus faible enregistré depuis 20 ans. Pour l'immobilier neuf à Montpellier, la baisse est de 16 % avec 839 logements mis en vente, tandis que la région de Nîmes connaît un véritable effondrement, avec 260 logements seulement : - 72 % par rapport à 2022.
Cette raréfaction de l'offre est le résultat direct d'un contexte économique défavorable, combiné à des contraintes administratives de plus en plus lourdes. Comme le précise Thierry Iacazio, Président de la FPI Occitanie Méditerranée : « Le logement est toujours en double crise de l'offre et de la demande. Pour la reconstitution de l'offre, la solution passe par une incitation fiscale aux maires bâtisseurs et une simplification des procédures d'urbanisme. »

 

Des ventes de logements neufs en hausse grâce aux investisseurs

 

Malgré cette chute des mises en vente, les ventes nettes de logements neufs progressent de 10,5 % par rapport à 2023 dans la région. Ce dynamisme s'explique en grande partie par la hausse des investissements locatifs avant la fin du dispositif Pinel. 56 % des réservations ont été réalisées par des investisseurs, soit une hausse de 8 points.

Dans certaines zones, cette tendance est encore plus marquée. À Béziers, où le marché a bénéficié d'un bon renouvellement de l'offre, 84 % des ventes au détail ont été réalisées par des investisseurs, portant les transactions à 463 unités : + 60 %. La région de Narbonne suit le même schéma, avec 152 ventes au détail : + 83,1 %.
En revanche, les acheteurs occupants sont de moins en moins nombreux. Sur le segment libre, les ventes chutent de 932 en 2023 à 817 en 2024. La baisse de la solvabilité des ménages, liée à la remontée des taux bancaires, est un frein majeur à l'accession à la propriété.

 

Un stock « dur » d'appartements neufs en hausse, une offre en péril

L'un des points les plus préoccupants concerne l'augmentation du stock « dur », c'est-à-dire les logements achevés mais invendus. Il représente désormais 8 % de l'offre commerciale disponible, contre 3 % en 2023. À Montpellier, ce taux grimpe à 9 %, tandis qu'à Perpignan, il atteint même 13 %.
Parallèlement, l'offre commerciale totale chute de 20 %. Une situation qui, selon les professionnels du secteur, mettra du temps à se redresser. L'incapacité à renouveler l'offre risque d'entraîner une tension croissante sur le marché dans les années à venir.

 

Des prix de l'habitat neuf en baisse, mais une accessibilité toujours difficile

 

Face à ces difficultés, les prix des logements en collectif libre en Languedoc-Roussillon reculent de 6,6 %, atteignant 4 650 €/m² en moyenne dans la région. À Montpellier, le prix du mètre carré s'élève à 5 056 € : - 5,7 %, tandis qu'il descend à 3 818 € à Nîmes : - 6,6 % et à 3 482 € à Béziers : - 8,2 %.
Malgré cette correction des prix, la capacité d'achat des ménages ne s'améliore pas suffisamment. La hausse des taux d'intérêt a réduit leur solvabilité de plusieurs dizaines de milliers d'euros en l'espace de deux ans, limitant fortement leur accès au marché. La baisse entamée depuis un an sur les taux n'a pas encore permis une relance complète des ventes.

 

Quelles perspectives pour 2025 à Montpellier et sa région ?

 

Dans ce climat incertain, les professionnels de l'immobilier restent prudents. Quelques signaux positifs apparaissent, notamment avec les récentes mesures gouvernementales :
-    Le retour du prêt à taux zéro sur tout le territoire qui devrait soutenir l'accession à la propriété.
-    L'exonération temporaire des donations jusqu'à 300 000 € pour l'acquisition d'une résidence principale.
Thierry Iacazio garde espoir, mais insiste sur la nécessité de mesures plus ambitieuses : « L'effort entrepris devra être poursuivi. La profession espère la mise en application de dispositifs plus forts, comme le statut de bailleur privé. »
Par ailleurs, les promoteurs explorent de nouvelles stratégies pour stimuler la demande, notamment via la vente de logements libres aux investisseurs particuliers en SCI sous régime locatif intermédiaire. Enfin, sur le volet de l'offre, la simplification des procédures d'urbanisme et des incitations fiscales pour les maires bâtisseurs sont des leviers indispensables pour relancer la construction, rappelle la FPI Occitanie Méditerranée.
L'année 2024 a donc confirmé la crise structurelle que traverse le secteur de l'immobilier neuf en Languedoc-Roussillon. Si l'investissement locatif a permis de soutenir partiellement le marché, la chute des mises en vente, la montée du stock achevé et la difficulté d'accès à la propriété des ménages inquiètent les professionnels. L'espoir repose désormais sur les réformes gouvernementales et un éventuel assouplissement des conditions de financement. Mais pour retrouver une dynamique positive, les acteurs du secteur attendent encore des réponses plus fortes et des décisions structurelles durables.