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Grégory Monod, LCA-FFB : « 45 départements n’auront déjà plus droit au PTZ en 2020 ! »

Grégory Monod, président de LCA-FFB
Grégory Monod, président de LCA-FFB, regrette que le PTZ puisse disparaître dans 45 départements de métropole en 2020.

Tags : Immobilier neuf, LCA-FFB, PTZ, zonage


Un rapport gouvernemental préconiserait la disparition totale du PTZ Neuf, même dans les zones tendues. Réaction de Grégory Monod, président de LCA-FFB, à l’occasion de la journée spéciale promoteurs de Les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment, qui se tenait ce mercredi à Paris.

- Les élections municipales qui approchent ont bloqué depuis plusieurs mois déjà la délivrance de permis de construire. Est-on sûr que cela va redémarrer après cette période électorale ?

« Malheureusement non. Nous voyons que les mises en chantier ont encore bien ralenti au cours de cette année. Nous avons le sentiment dans la profession que cela a démarré beaucoup plus tôt qu’auparavant. On avait l’habitude de dire que le blocage sur les permis de construire délivrés avait lieu six mois avant les élections et là, cela fait depuis le printemps dernier que les dossiers sont souvent bloqués. 
On pourrait y voir un lien avec les élections européennes et la vague verte. Nous avons des élus qui sont de plus en plus sensibles à cette problématique environnementale par rapport au fonctionnement de leur territoire. Il faudrait déjà nous laisser construire ce que l’on a le droit de construire. Partout en France, on ne nous laisse pas la constructibilité complète sur les opérations. On va arguer des problématiques de voisinage, de hauteur, de stationnement… mais on ne va jamais chercher le maximum autorisé. En sachant que les PLU pour la plupart ont été « Alurés » du nom de la loi Alur par les élus actuellement en place. C’est un outil dont ils sont à l’origine ; ils ne subissent pas des PLU antérieurs, mis en œuvre par d’autres avant leur élection. 
On parle depuis des années de reconstruire la ville sur la ville, mais la densité reste un vrai problème quand il s’agit de densifier dans un quartier pavillonnaire. Nous sommes aussi dans une situation schizophrène pour les élus qui sont carencés en raison des logements sociaux et qui, quand ils sont à la limite de l’aire urbaine, on leur demande de moins construire pour ne pas artificialiser les sols. En sachant que depuis la loi SRU, la moitié de la production de logements sociaux en France est faite au travers des opérations de logements privés. Il faut des opérations classiques pour que la production de logements sociaux suive. »

- Pour verdir la construction neuve, les élus imposent d’ailleurs toujours plus de contraintes, via des chartes par exemple.

« Nous faisons face en effet à des contraintes supplémentaires, notamment environnementales, de la part des élus, des aménageurs. Pour pouvoir accepter ces contraintes, il faudrait aussi pouvoir densifier plus pour ne pas vendre plus cher ou plus petit. Dommage qu’il n’y ait pas une vision plus globale. Oui, le logement est cher dans les métropoles ; mais on raréfie le foncier, donc tant qu’il reste cher, on ne pourra pas rendre le logement plus abordable en termes de prix. Ce parcours résidentiel qui est complexe aujourd’hui l’est rendu encore plus dans les métropoles. »

- D’autant plus si le Prêt à Taux Zéro dans l’immobilier neuf venait à disparaître complètement dans les zones tendues, alors que pour l'heure, le recadrage ne concerne "que" les zones B2 et C.

« Selon comment on interprète les chiffres, il est vrai qu’il n’y a pas forcément besoin de maintenir un PTZ en zone A et B1 au vu des prix de l’immobilier. Les ménages qui achètent dans ces secteurs-là n’ont pas besoin du Prêt à Taux Zéro ; mais c’est un raccourci facile. Le PTZ a plusieurs effets bénéfiques pour solvabiliser les acquéreurs. D’abord, l’effet apporté par le différé de remboursement mais aussi l’effet psychologique. 


Comme pour la loi Pinel, une récente étude montre que sans dispositif fiscal, plus de 50 % des investisseurs n’investiraient pas dans l’immobilier neuf. Les dispositifs sont là pour rassurer. Bien sûr, les taux d’intérêt sont actuellement très bas, les durées sont longues, le taux d’apport personnel est historiquement bas également à 14 %, les banquiers prêtent, c’est ce qui fait que nos clients sont solvables. Mais quid si un seul de ces curseurs évoluent à la hausse ? Le PTZ est le garant d’une fluidité du financement des primo-accédants. C’est un outil de solidarité sociale et territoriale car le Prêt à Taux Zéro permet de créer de la mixité dans les territoires, de favoriser le parcours résidentiel entre le logement social et l’accession classique à la propriété. Est-on prêt à accepter que l’Etat se désengage complètement d’une politique de soutien à l’accession à la propriété des ménages modestes ? On a toujours cette vision courtermiste du budget, tous les ans. 
A cela, vient s’ajouter le sujet de l’artificialisation des sols, sujet qui ne date pas d’aujourd’hui ; mais qu’on sort du chapeau pour argumenter un recadrage du PTZ. Alors qu’une étude démontre que l’évolution démographique en France était bien supérieure à l’évolution de l’extension des zones urbaines. LCA-FFB a justement été créé pour cela : ne pas opposer les typologies de logements entre elles car on sait la porosité qu’il existe entre le collectif, la maison… tous les types d’habitat sont nécessaires à répondre à la problématique de besoins de logements. 80 % des Français souhaitent habiter en maison individuelle. Alors, face à ce constat, la vision qui dit que tout le monde doit habiter dans les métropoles et des immeubles est trop réductrice selon nous. »

- L’artificialisation des sols ne reste qu’un argument pour couper dans le budget selon vous ?

« Cela va même plus loin que cela et le court terme. On est dans l’acceptation par les élus et les citoyens de la densité. La densité par la maison individuelle, par le lotissement, par le logement intermédiaire, par le logement collectif, peu importe. Aujourd’hui, nous n’acceptons plus la densité à côté de chez soi une fois que l’on a acheté son logement. D’où des confrères avec 8 programmes neufs sur 10 bloqués par des recours et 300 logements neufs bloqués. La loi Elan a des effets positifs sur les délais de traitement des recours dans les tribunaux ; mais il faut aller plus loin avec un zonage pragmatique, un PTZ de projet, réalisé par des comités territoriaux auxquels participeraient les élus locaux, les professionnels, les chambres consulaires… pour voir où sont les besoins de construire. L’Etat n’a pas trop envie de laisser la main aux élus à ce niveau-là et c’est fort dommage. Sur certains territoires, quand on superpose le zonage Pinel, le zonage du logement social et le zonage sur la taxe des logements vacants, cela ne correspond pas. Des communes en zone A de la loi Pinel ne sont pas éligibles à la taxe sur les logements vacants et inversement ! Face à un zonage vu d’en haut, monolithique, que l’on ne souhaite pas modifier le zonage avant les élections municipales d’accord ; mais alors pourquoi vouloir supprimer le PTZ dès à présent dans les zones B2 et C. 
Mettons à profit les deux années à venir en maintenant le PTZ Neuf partout pour imaginer un zonage de projet. D’autant que le coût du PTZ n’est que de 32 millions d’euros en 2020. Si le PTZ venait à disparaître en zone B2 et C, cela représente 45 départements dans l’hexagone qui se situeraient en zone blanche totale de soutien à l’accession à la propriété. Exemple sur l’ancienne région Midi-Pyrénées, 8 départements sur 9 n’auraient plus droit à un soutien à l’accession à la propriété. Idem dans la Drôme, en Ardèche… On déploie de la fibre et du haut débit sur tout le territoire avec des sommes importantes d’investissement mais nous sommes en train de dire aux ménages qu'ils ne pourront plus y habiter. »

- Est-ce que la même réflexion peut s’appliquer au dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif ?

« Les exemples ne manquent pas pour montrer les aberrations du zonage Pinel comme autour de Mulhouse où seules trois communes sont en B1, alors que le tramway traverse des communes de B2 où il n’y aurait pas de difficultés à monter des opérations. La loi Pinel est aujourd’hui le dispositif fiscal le plus mature car il est encadré en termes de niveau de loyer, de revenus des locataires, encadré en termes de nombre : maximum deux par an et de prix, maximum 5 500 €/m². C’est un dispositif qui a reçu l’aval de tous. Il y a des nécessités de construire dans certaines zones B2 et le Pinel sert au démarrage des projets immobiliers.
On nous parle de la rénovation des centres-bourgs, notamment dans les 220 centres d’Action Cœur de Ville, c’est un outil ; mais ce n’est pas un outil miracle, notamment si l’on souhaite atteindre une performance environnementale équivalente à du logement neuf. »
Par Céline Coletto
En bref

- Grégory Monod, président de LCA-FFB, fédération d'un millier de promoteurs, constructeurs et aménageurs, liés à la Fédération Française du Bâtiment regrette le recadrage prévu du PTZ, excluant les zones B2 et C dès 2020, soit 45 départements français de tout dispositif de soutien à l'accession à la propriété ; tandis qu'un rapport gouvernemental préconiserait même la suppression totale du PTZ Neuf.

- Alors que 80 % des Français souhaitent habiter en maison individuelle, LCA-FFB milite contre la vision qui souhaite faire habiter tout le monde dans les métropoles et dans des appartements, ce qui revient à bloquer le parcours résidentiel, face au manque de solutions pour se loger de façon abordable dans les territoires tendus.

- D'où l'objectif de mettre en place un zonage pragmatique, un zonage de projet, tant pour le PTZ que pour le dispositif Pinel de soutien à l'investissement locatif.

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