Le secteur de la promotion immobilière en France traverse actuellement l'une des périodes les plus difficiles de ces deux dernières décennies, selon une récente étude publiée par le cabinet Xerfi sous la plume de Vincent Desruelles. Intitulée « Groupes de promotion immobilière : quel rebond à l'horizon 2026 ? Les recommandations stratégiques des experts de Xerfi pour préparer l'après-crise », cette analyse révèle des perspectives contrastées, mettant en lumière à la fois les défis à court terme et les opportunités à plus long terme pour les acteurs du secteur.

Comment gérer la crise actuelle du logement neuf ?

Après un plongeon significatif de 40 % en 2023, les promoteurs immobiliers se préparent de nouveau à un exercice 2024 difficile, avec une chute prévisible de 18,5 % des ventes et de 5 % des réservations de logements neufs. Les défis touchent également l'immobilier tertiaire, avec une prévision de baisse de 5 % des surfaces commencées. Seul le segment des ventes en bloc semble tirer son épingle du jeu, affichant une augmentation de 4 %. Cette lueur d'optimisme contraste avec la réalité économique du secteur. Selon l'étude de Xerfi, « la récession qui frappe les activités immobilières en général et les promoteurs immobiliers en particulier est d'une ampleur inédite depuis au moins 20 ans ».

Vers une reprise en 2026, mais sur de nouvelles bases

Malgré la crise actuelle, une perspective de rebond émerge d'ici 2026, après 38 milliards d'euros hors taxe en 2022. Toutefois, ce rebond reposera sur de nouvelles bases. Selon Xerfi, « plusieurs moteurs essentiels perdurent, à commencer par ceux des ventes en bloc et des marchés des résidences gérées ». Les ventes en bloc et les marchés des résidences gérées : résidences étudiantes, seniors, coliving, continueront d'être des moteurs essentiels. De plus, les besoins en logements « abordables » demeurent criants en France. Les promoteurs devront également prioriser les approches 100 % bas carbone et la valorisation des constructions existantes, s'alignant ainsi sur les principes du recyclage urbain.

La diversification : une des clés de la résilience ?

Face à des perspectives de croissance limitées jusqu'en 2026, les promoteurs immobiliers sont invités à se diversifier pour assurer leur survie. Selon Vincent Desruelles de Xerfi, « le développement de programmes dans le résidentiel géré est une piste à creuser ». Cette piste qui reste prometteuse sur l'immobilier géré, avec des acteurs tels que Nexity, BNP Paribas Real Estate et Bouygues Immobilier déjà en exploration. L'intégration de services dans les ventes de biens immobiliers tertiaires, notamment dans le concept de bureau en tant que prestation de service, offre également des opportunités, d'après Xerfi.

Le défi de l'immobilier durable

La durabilité devient impérative pour les promoteurs cherchant à rester compétitifs. Selon l'étude, « les promoteurs doivent redoubler d'efforts pour proposer des constructions plus durables, à commencer par des bâtiments peu énergivores ». La construction bas carbone et la mise en place de filières de construction hors site sont devenues des priorités. Les promoteurs doivent nouer des partenariats stratégiques et explorer le marché du recyclage urbain pour répondre à la demande croissante en constructions durables. 

Vers une nouvelle donne concurrentielle

La crise actuelle devrait entraîner des défaillances et des cessations d'activité, accentuant la concentration du secteur. Les opérations de rachat pourraient se multiplier, comme l'illustrent des exemples récents : « la hausse des défaillances semble inéluctable ces prochains mois, un phénomène susceptible d'accentuer la concentration du secteur de la promotion immobilière, déjà élevée », souligne Xerfi. Dans le même temps, la concurrence évolue vers de nouveaux modèles d'accession, tels que le Bail Réel Solidaire, BRS, représentant potentiellement 7 % du marché d'ici 2026.
En clair, la promotion immobilière en France fait face à des défis majeurs, mais également à des opportunités de transformation, rapporte Xerfi. Les acteurs du secteur doivent se préparer à une période de restructuration et d'adaptation, en se concentrant sur la diversification, l'innovation durable et une nouvelle donne concurrentielle. Ceux qui réussiront à anticiper et à s'adapter pourraient émerger plus forts dans un marché post-crise redéfini.