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Le cap des 1000 résidences étudiantes est franchi

investir en résidence étudiante
Un millier de résidences étudiantes seront en exploitation à la rentrée 2019 ; mais quid de la suite pour ce produit d'investissement ?

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, résidence étudiante, résidence services


D’ici la rentrée 2019, ce sont plus d’un millier de résidences étudiantes qui couvriront le territoire national, soit 134 000 logements pour étudiants. Mais quel avenir pour ce produit d’investissement ? S’interroge le cabinet d’expertise Xerfi-Precepta. 

Avec une trentaine de nouvelles ouvertures à la rentrée 2019, la France comptera 1 009 résidences étudiantes, selon le cabinet Xerfi-Precepta, dans une nouvelle étude de l’expert Jean-Christophe Briant, titrée « Les résidences étudiantes - Cartographie de l’offre et perspectives du marché en France et par académie à l’horizon 2021 ». Ce cap du millier de résidences services pour héberger les étudiants permet une étude approfondie de ce produit d’investissement immobilier qui doit évoluer.

Combien de nouvelles résidences étudiantes dans le futur ?


A la rentrée 2019, le marché augmentera de 3 %, soit 30 résidences supplémentaires et près de 4 000 logements étudiants de plus mis en exploitation. L’hexagone comptera alors quelque 1 000 résidences représentant environ 134 000 logements au total. D’ici la rentrée 2021, le rythme des mises en exploitation devrait se maintenir à une trentaine de nouvelles résidences étudiantes par an, prévoient les experts de Xerfi Precepta. A cette date, le parc sera ainsi composé de 1 069 résidences pour 142 000 logements et plus de 163 000 étudiants accueillis. 

Quelles sont les perspectives du marché de la résidence étudiante ?


Un rythme d’ouverture à pas comptés dans un marché qui montre plusieurs facteurs de fragilisation, selon Xerfi.  De quoi d’ailleurs limiter le nombre de nouveaux projets de création déjà lancés. Les experts de Xerfi Precepta énumèrent en effet un affaiblissement durable de la hausse des effectifs étudiants dans l’enseignement supérieur, voire une croissance remise en cause par l’impact de l’augmentation des frais d’inscription à l’université pour les étudiants non européens. Autre risque de fragilisation, une réduction des aides financières au logement, type APL, ALS... « Sans oublier une promesse de valeur toujours trop rigide, standardisée et sous influence qui freinerait encore le développement de cette solution d’hébergement », détaillent les experts. 
Autre inquiétude et non des moindres, la résidence étudiante se trouve dans une position concurrentielle délicate du point de vue des investisseurs : ils existent d’autres produits locatifs très appréciés ; et de celui des étudiants qui ont d’autres solutions pour se loger : parc privé locatif, résidences universitaires, autres résidences collectives… C’est donc une croissance modérée qui est prévue pour le marché de la résidence étudiante privée.

Comment concrétiser le potentiel de la résidence étudiante ?


« Pour que les résidences étudiantes parviennent un jour à s’imposer comme une solution résidentielle à part entière, de nature à concrétiser le potentiel du marché, les gestionnaires vont devoir se retrousser les manches et sortir de leur zone de confort », annoncent sans détour les experts de Xerfi. Pour cela, les gestionnaires pourraient notamment s’appuyer sur les atouts du coliving, c’est-à-dire renforcer la dimension servicielle, créer des espaces privatifs et partagés, dédiés par exemple au coworking, ou encore miser sur les communautés. « C’est un bon moyen pour offrir une expérience client unique aux millenials », explique Xerfi. La nouvelle offre de coliving de Vinci Immobilier, Bikube, semble répondre à cette problématique.
Mettre en place de nouvelles stratégies d’implantation et s’ouvrir à de nouveaux publics, en diversifiant les concepts, sont d’autres pistes à creuser. Cela pourrait d’ailleurs modifier en profondeur l’équilibre des forces du marché des logements étudiants. Car, aujourd’hui, force est de constater que la pénurie d’offre est un frein à la concrétisation du potentiel du marché. D’ailleurs, les investisseurs privilégient le marché secondaire des résidences étudiantes ou, pire, arbitrent en faveur d’autres types d’actifs. De leur côté, les étudiants ne font pas des résidences étudiantes leur premier choix de logement, pour des raisons économiques et parce qu’ils n’en perçoivent pas tous les avantages. 


Vers des résidences étudiantes nouvelle génération


Le jeu concurrentiel peut donc évoluer. On connaît l’opposition traditionnelle entre résidences étudiantes privées commerciales qui dominent le marché avec 61,5 % des logements en gestion à la rentrée 2019, et résidences étudiantes gérées par des organismes privés à but non lucratif : associations, sociétés d’économie mixte, SA d’HLM… A cela s’ajoute une différence marquée entre deux grands modèles économiques : intégré versus pur gestionnaire. Désormais, il faut également évoquer la rivalité naissante entre les tenants d’une prestation classique et les partisans d’une ligne plus innovante. « Seule ombre au tableau, les étudiants n’ont pas conscience du caractère innovant et performant de ces résidences nouvelle génération », précise Xerfi. 


Comment légitimer le marché de la résidence étudiante ?


Pour légitimer la résidence étudiante auprès des investisseurs et des étudiants, les acteurs du marché seraient inspirés d’emprunter trois voies en particulier, de l’avis des experts de Xerfi Precepta. D’abord, il s’agit de développer une offre en phase avec les attentes des étudiants millennials. Le déploiement de résidences de nouvelle génération nativement conçues autour des concepts de coliving constitue à ce titre une nouvelle étape. Avec ses espaces collectifs et sa dimension communautaire, le coliving est un mode de vie de nature à séduire les étudiants. Des enseignes comme Whôo, Kley ou Student Factory se positionnent sur ce nouvel espace stratégique. 
Ensuite, les acteurs peuvent opter pour la diversification de l’offre en termes d’implantation, de hauteur de gamme ou de colocation par exemple et des métiers comme celui de promoteur et d’investisseur. Cela leur permettrait de mieux maîtriser leur croissance et leur concept et de moins dépendre des investisseurs. Enfin, la troisième piste à creuser est celle de la co-construction de l’offre via des partenariats avec des acteurs stratégiques de leur environnement comme les écoles, les prestataires de services ou les promoteurs entre autres, conclut Xerfi.
Par Rédaction

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