Quel avenir pour l'investissement résidentiel en 2021 ?

Les investisseurs institutionnels se tournent de plus en plus vers l’immobilier résidentiel, et notamment dans l’immobilier géré, comme le prouve l’année 2020, alors pourquoi pas vous ?

Résilience et diversité, voilà comment le cabinet d’expertise Cushman & Wakefield, qualifie l’investissement dans l’immobilier résidentiel en France. Un marché qui ne cesse de s’amplifier, d’autant plus avec la crise sanitaire du Covid-19. Si les investisseurs institutionnels font confiance en l’immobilier résidentiel, les investisseurs particuliers peuvent faire de même. 

Investissement immobilier résidentiel : forte hausse en 2020

En effet, depuis 3 ans, l’immobilier résidentiel, classique, intermédiaire ou en résidences avec services, génère entre 3 et 4 milliards d’euros d’acquisitions par des investisseurs institutionnels. Un volume en très forte augmentation par rapport au milliard d’euros relevé entre 2011 et 2015 ou encore les 2 milliards d’euros de 2016. 
Selon les estimations de Cushman & Wakefield, l’année 2020 devrait marquer une nouvelle accélération de l’immobilier résidentiel, dans le paysage de l’investissement immobilier avec 5 milliards d’euros attendus, dont plus de 30 % dans l’immobilier géré.
A mi-année 2020, un peu plus d’un milliard d’euros ont été officiellement investis sur le marché résidentiel via un peu plus de 80 opérations, soit légèrement moins qu’au premier semestre 2019, contre 1,3 milliard d’euros relevés à cette date. A la différence des années passées, aucune transaction ne dépasse la barre des 100 millions d’euros, ce qui explique en partie le tassement du volume acté à mi-année. Cette situation est appelée à changer d’ici la fin de l’année avec l’intégration des opérations diligentées par CDC et IN’LI dans leurs programmes d’acquisitions de logements intermédiaires, de l’ordre de 3 milliards d’euros en volume cumulé.

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Depuis 2019, le marché de l’investissement immobilier résidentiel se recompose à la faveur de la montée en puissance des acquisitions de résidences avec services : résidence étudiante ou résidence seniors, ou investissement en coliving, qui représentent aujourd’hui environ un tiers des montants investis, soit un peu plus de 310 millions d’euros pour le premier semestre 2020.

Il s’agit là d’une progression spectaculaire pour un segment qui comptait moins de 10 acquisitions pour un total de 170 millions d’euros en 2017.

La résidence avec services a la côte !

« Comme nous l’avions anticipé, le segment résidentiel s’impose par sa résilience dans les stratégies d’un nombre croissant investisseurs institutionnels », décrypte Magali Marton, Head of Research France chez Cushman & Wakefield. « L’étroitesse des ventes en bloc des logements classiques pousse les acteurs du marché à explorer de nouvelles formes d’habitat intégrant une composante servicielle, généralement via des acquisitions d’opérations en développement. La recherche d’un modèle économique performant coté résidences étudiantes et originale sur le volet « seniors » devrait continuer d’animer le marché dans les années à venir ».
Cet appétit des investisseurs pour la classe d’actifs résidentiels a alimenté la compression des taux de rendement prime, compris selon les types : classique ou géré et les géographies : IDF, métropoles régionales, entre 2 % et 4,50 % à mi-année 2020. Les résidences avec services, qu’elles soient à destination des seniors ou de la population estudiantine, offrent des taux de rendement prime un peu plus rémunérateurs que le logement classique : + 70 points de base en Ile-de-France, mais la baisse des taux de rendement prime n’est pas encore complétement consommée et la compétition entre investisseurs dans un marché contraint en nombre d’opportunités pourrait alimenter une nouvelle correction… 

Investissement immobilier : quelles perspectives 2021 ?

Grâce à la diversité des produits d’investissement en résidentiel : classique ou avec services, à Paris, en Ile-de-France ou en régions, investir dans l’immobilier résidentiel devrait continuer à être un élément positif quant au maintien des volumes d’acquisitions en 2021 et au-delà. Cushman & Wakefield attire toutefois l’attention des investisseurs sur « la pérennité de l’offre résidentielle qui mérite, a minima, d’être revisitée pour cadrer avec les nouvelles exigences de la population ayant redécouvert son habitat à l’occasion des périodes de confinement ». Les attentes des consommateurs finaux changent, le logement n’est plus seulement un lieu de vie mais doit aussi également pouvoir constituer un lieu d’exercice de sa profession.

La résidence services devra-t-elle se réinventer ?

En parallèle, l’immobilier géré devra peut-être se réinventer pour suivre les évolutions des modes de vie. Pourquoi pas imaginer des résidences services hybrides ? « La croissance des volumes d’investissement sur le segment des résidences gérées est également un élément intéressant ; tout reste encore à inventer pour répondre à la demande d’une clientèle bien plus polymorphe qu’on ne l’imagine. Je crois beaucoup aux concepts hybrides qui pourront accueillir sous un même toit des populations diverses allant des étudiants, des jeunes actifs, des seniors ou encore des décohabitants, bref ceux dont le besoin résidentiel a connu des mutations, qu’elles soient subies ou souhaitées », conclut Chrystèle Villotte, Head of Capital Markets Résidentiel chez Cushman & Wakefield.

Par Vincent Durand