Les revenus perçus de la location d’un bien meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire bailleur peut déduire certaines charges de son impôt sur le revenu. La loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre de ces charges déductibles des revenus de location meublée. Dans cet article, nous vous proposons un tour d'horizon des charges déductibles, afin que vous puissiez optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle, LMNP ?

 

Régime fiscal existant depuis 1949, le statut de LMNP pour Loueur de Meublé Non Professionnel a fait ses preuves au fil des années pour défiscaliser une partie de vos revenus locatifs. Ce régime fiscal permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts mais en faisant un choix pour la location meublée, au détriment de la location vide. 

 

Fiscalité : choix entre micro-BIC et régime réel

 

Concrètement, il suffit de mettre en location un bien immobilier meublé à usage d’habitation, par exemple dans une résidence services, pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Vous pouvez alors opter pour le régime Micro-BIC si vos recettes locatives n'excèdent pas 23 000 € par an ou la moitié des revenus du ménage pour bénéficier de ce statut et ses avantages. L’investisseur peut alors profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus fonciers. Abattement qui peut être porté à 71 % pour une location meublée touristique classée, comme dans une résidence de tourisme par exemple. Mais certains font le choix d'être imposé au régime réel pour déduire l'ensemble des charges dépensées pour cette location meublée. Au-delà de 72 600 € de recettes par an de manière obligatoire, ou sur option si vos recettes sont moindres, vous êtes donc soumis à un régime réel d'imposition. 

 

Comment payer moins d'impôts sur les revenus locatifs meublés ?

 

Les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, BIC. Si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez donc déduire certaines charges de vos revenus imposables et tout ou presque peut être déduit de vos revenus fonciers : taxe foncière, frais de gestion, d'assurance et de comptabilité, mais aussi les droits de mutation plus communément appelés frais de notaire, mais aussi les frais d’agence immobilière ou les intérêts d'emprunt, sans oublier les charges de copropriété, ou même l'achat de petits équipements ou d'électroménager…

 
LMNP : les frais déductibles

 

Voici la liste précise des charges déductibles en location meublée :
- l'ensemble des frais liés à l'achat immobilier : honoraires d'agence, frais de notaire, intérêt d'emprunt et frais liés au dossier de prêt...
- les factures d’entretien et de réparations diverses dans le logement    
- les charges de copropriété    
- les différents impôts locaux : taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises, CFE...    
- les primes d’assurance : assurance emprunteur et assurance propriétaire non occupant    
- les honoraires d'agence en cas de mise en gestion du bien    
- les éventuels abonnements tels que facture téléphonique, abonnement internet...
- les frais de gestion : adhésion à un Centre de Gestion Agréé, honoraires d'un expert-comptable...

A noter que les frais de procédure juridique en cas de litige avec un locataire ou encore les provisions pour risques d'impayés sont aussi déductibles. 
A cela, s'ajoute également l'amortissement du prix d'achat du logement mais aussi du mobilier et des travaux d'amélioration du bien. L'amortissement, encore davantage que les charges déductibles du régime réel, étant un procédé complexe dans le cadre d'un investissement immobilier, il est plus que conseillé de faire appel à un expert-comptable pour vous aider afin de ne pas avoir d'ennuis avec l'administration fiscale. 

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