2023 restera une année historiquement marquée par la chute des volumes et la hausse des prix pour le marché du logement neuf dans la ville rose. L'Observer de l'Immobilier Toulousain et sa présidente Laëtitia Vidal viennent de révéler des chiffres alarmants pour le secteur de l'immobilier neuf à Toulouse à la fin de l'année 2023. Une crise historique frappe la promotion immobilière à Toulouse, avec des conséquences dévastatrices sur la demande et l'offre.

 

Chute drastique des mises en vente et des ventes

 

L'année 2023 a été le théâtre d'une crise profonde, précédée par une hausse des taux d'intérêt qui a mis à mal les capacités budgétaires des ménages. Les primo-accédants et les investisseurs ont déserté les marchés, entraînant une diminution spectaculaire des mises en vente. Seulement 2 936 logements ont été mis à l'offre en 2023, enregistrant une baisse de 48 % par rapport à 2022 et de 43 % par rapport à 2021. Le nombre de retraits a explosé, passant de 285 en 2022 à 1 395 en 2023, soit une augmentation de près de 400 %. Suivre l'actualité de l'immobilier neuf à Toulouse dans notre dossier spécial !
Les ventes ont également subi un effondrement, avec 2 515 ventes nettes au détail sur l'année, enregistrant une baisse de 47 % par rapport à 2022 et de 58 % par rapport à 2021. La crise financière a conduit à un taux de désistement de 29 %, contre 21 % en 2022.

 

Impact fort sur les investisseurs et l'offre commerciale

 

La clientèle d'investisseurs est devenue minoritaire en 2023, représentant 45 % des acquisitions, contre 52 % en 2022 et 59 % en 2021. L'offre commerciale a diminué avec seulement 3 584 logements à la fin de l'année, contre 4 555 en 2022, sous l'effet de la très faible alimentation du marché.
Pourtant, les prix de l'immobilier neuf à Toulouse et sa métropole ont continué d'augmenter en 2023, atteignant 4 547 €/m² en moyenne, soit une hausse de 4 % par rapport à 2022. A noter tout de même que pour la première fois, le prix moyen sur l'aire urbaine a baissé au dernier trimestre 2023, s'élevant à 4 473 €/m². Cette baisse s'explique en partie par la typologie des logements vendus et les offres promotionnelles mises en place par les promoteurs immobiliers de Toulouse et sa région.

A l'échelle de la ville de Toulouse, les volumes ont également chuté fortement, mais dans une mesure légèrement moins importante qu'à l'échelle de l'aire urbaine. La ville continue de porter la majorité de l'activité de l'aire urbaine en promotion immobilière avec 57 % des mises en vente, 51 % des ventes et 55 % de l'offre.

 

Situation du SICOVAL : un marché en léthargie

 

A l'échelle du SICOVAL, la crise immobilière de 2023 s'est traduite par des volumes d'activité au plus bas. Avec seulement 250 mises en vente enregistrées, soit une chute vertigineuse de 56 % par rapport à 2022 et de 48 % par rapport à 2021, le marché du SICOVAL, dans le sud-est toulousain, est dans une situation préoccupante. Les ventes ont également subi une baisse de 34 % par rapport à 2022, bien que moins prononcée que dans l'ensemble de l'aire urbaine, totalisant seulement 231 ventes sur l'année. 

Le prix de vente en collectif libre, hors stationnement, s'élève à 4 532 €/m² en 2023, affichant une augmentation de 3 % par rapport à 2022. A noter que cette analyse repose sur des volumes de vente très faibles, soulignant la crise persistante du secteur dans cette région.

 

De Bordeaux à Montpellier, la crise impacte toutes les métropoles voisines

 

La crise immobilière profonde qui a frappé l'aire urbaine toulousaine en 2023 a également touché les métropoles voisines, marquant une tendance similaire. Dans la région de Montpellier, l'alimentation du marché a été réduite à 1 323 logements en 2023, enregistrant une baisse de 37 % par rapport à 2022. Les ventes ont connu une chute encore plus significative, avec une baisse de 46 % par rapport à 2022 et de 60 % par rapport à 2021, totalisant 1 073 ventes sur l'année. Malgré cette crise, le prix en collectif libre, hors stationnement, moyen a augmenté de 4 %, atteignant 5 281 €/m².
La région bordelaise a également subi un effondrement sans précédent, avec 2 244 mises en vente en 2023, soit une baisse de 20 % par rapport à 2021. Les ventes ont connu une chute drastique de 53 % par rapport à 2022 et de 61 % par rapport à 2021, totalisant seulement 1 277 ventes en 2023. Les prix de vente en collectif libre, hors parking, ont atteint 4 840 €/m², enregistrant une hausse de 6 % par rapport à 2022. Ces hausses de prix doivent être interprétées avec précaution, car les programmes vendus ont été conçus avant la crise.

 

Quelles perspectives pour le logement neuf à Toulouse en 2024 ?

 

Alors que débute l'année 2024, les perspectives pour le secteur de l'immobilier neuf à Toulouse comme ailleurs dans l'hexagone demeurent incertaines. Aucun signe de changement significatif n'a été observé pour sortir de cette crise historique du logement. Les mesures chocs annoncées dans son discours de politique générale par Gabriel Attal, nouveau Premier ministre n'ont, semble-t-il, pas rassuré les professionnels. D'autant que pour l'heure, que ce soit dans l'aire urbaine toulousaine ou dans les métropoles voisines, cela semble continuer sur la voie difficile de l'année précédente. Les curseurs n'ont jusqu'à présent montré aucun véritable changement en 2024.