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Immobilier neuf : bilan 2021 et perspectives 2022

immobilier neuf 2022
Après un bilan 2021 en demi-teinte, notamment pour le logement collectif, à quoi s'attendre pour l'immobilier neuf en 2022 ? © Shutterstock

Alors qu’un premier bilan de la construction neuve en 2021 a été tiré par la Fédération Française du Bâtiment, découvrez quelles sont les perspectives pour l’immobilier neuf pour 2022 comme par exemple les dossiers qui attendront le futur ministre du Logement post-élections. 



« Crise du logement, crainte pour l’avenir », voilà en résumé la teneur du dernier colloque de l’EPF Ile-de France. Idem du côté de la Fédération Française du Bâtiment qui tenait son point de conjoncture 2021. Fouad Awada, directeur général de l’Institut Paris Région, rappelait récemment que « c'est la construction neuve qui fluidifie le marché, c’est la seule marge de manœuvre à disposition ». Reste que pour l’heure, le logement neuf, surtout en collectif, n’est pas au rendez-vous de la reprise économique post crise sanitaire. 

 

Logement neuf : 390 000 mises en chantier en 2021

 

En attendant la révision de février 2022, les mises en chantier 2021 devraient s’établir à 390 000 logements débutés, un niveau supérieur de 30 000 unités à la moyenne de longue période. Le choc lié à la crise sanitaire se trouve donc effacé, mais les mises en chantier restent loin de leurs niveaux des années 2017 : 437 000 mises en chantier et 2018, près des 400 000 mises en chantier.

La hausse des permis de construire s’avère plus nette, à respectivement + 19,9 % et + 4,9 % sur un et deux ans. Ainsi, le volume de logement autorisés s’établit à 472 000 unités en 2021, soit 48 000 de plus que la moyenne de long terme et au-dessus du niveau enregistré en 2018 à 462 000 logements autorisés.

Ce bon score s’explique par la forte progression de l’individuel, à + 15,5 % comparé à 2019, en ligne avec la hausse relevée sur les ventes dans le diffus : + 14,1 % entre les dix premiers mois de 2019 et 2021. « Au-delà de l’appétence confirmé des Français pour la maison individuelle, renforcée d’ailleurs par les phases de confinement, les anticipations de la RE2020, de la transformation en règlementation des préconisations du HCSF, Haut Conseil de stabilité financière et du ZAN, « zéro artificialisation nette » expliquent cette dynamique », décrypte la FFB. 

 

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L’immobilier neuf collectif pénalisé en zones tendues

 

chantier logements neufs
Le manque de permis de construire en collectif dans les zones tendues devrait encore pénalisé tout le secteur de la construction neuve.
Reste que cette progression est donc surtout portée par le logement individuel :  +1 % en zones tendues, + 21 % en zones B2 et C, quand le collectif en zones tendues est, lui, très pénalisé : - 8 % par rapport aux dix premiers mois de 2019. Au global, les permis de construire dans le collectif se replient de 2,7 % sur deux ans.

 

Quelles perspectives pour l’immobilier neuf en 2022 ?

 

L’inquiétude se porte maintenant sur les permis de construire en 2022. En effet, selon les prévisions de la FFB, les autorisations de logements abandonneront encore 7,8 % l’an prochain. « Ce décrochage d’ensemble se partagera entre individuel : - 9,1 % et, de manière moins appuyée, collectif : - 6,7 % », d’après les perspectives de la Fédération Française du Bâtiment. 

Trois facteurs négatifs pèseront sur l’individuel, d’après la FFB : 

- les surcoûts engendrés dans le cadre de la mise en œuvre de la RE 2020, estimés entre 5 % et 10 % du prix de construction et, en moyenne, à 3,5 % du prix du logement ;

- la transformation, au 1er janvier 2022, en règlementation des recommandations du HCSF, qui conduira à un durcissement dans l’octroi de crédit immobilier ; 

- enfin, la mise en œuvre progressive du ZAN, anticipée dès à présent par certaines collectivités.

Le logement neuf collectif se trouvera également fragilisé par :  

- le durcissement des règles du HCSF comme pour la maison ;

- la difficulté à se voir accorder des permis dans les zones denses, qui resterait d’actualité ;

- le faible dynamisme de l’activité à l’amont de la filière en 2021 : des mises en ventes et ventes d’appartements en recul respectif de plus de 10 % et de 9,3 % sur les trois premiers trimestres 2021 par rapport à la même période de 2019.

Du coup, toujours d’après les prévisions de la FFB, les mises en chantier 2022 tablent sur une hausse des mises en chantier de 9,5 % en individuel + 15 000 maisons débutées ; mais une perte de 3,2 % en collectif : - 7 000 appartements neufs. A voir si ses prévisions se confirmeront, notamment selon le résultat de élections présidentielles et législatives et les éventuelles réponses apportées aux demandes des professionnels. 

 

Les demandes du bâtiment pour le logement neuf

 

Afin d'assurer la reprise dans le logement neuf en collectif, la FFB réclame, notamment, un réel traitement de la panne du neuf en zones tendues, avec, par exemple, un suivi contraignant des objectifs de construction des PLH. Autre attente des professionnels portée par la FFB : un vrai Pinel+ en 2023, c'est-à-dire une réelle majoration des taux de défiscalisation face aux nouveaux impératifs. Autre piste pour soutenir l'accession à la propriété : un crédit d'impôt sur les annuités d'emprunt des primo-accédants. 

 

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Les grands chantiers 2022 du futur ministre du Logement

 

Pour l’actuelle ministre du Logement elle-même, interrogée en ouverture du récent colloque de l’EPF Ile-de France, Emmanuelle Wargon estime qu’il y aura deux grands défis dans le futur pour le logement : 

- l’accès au logement abordable des classes moyennes, « c’est-à-dire comment mobiliser tous nos outils, comme le modernisé « louer abordable », pour loger les classes moyennes en locatif comme en accession à la propriété ».

- la qualité des logements, « tant la qualité environnementale pour les logements existants, soutenue par le dispositif « Ma Prime Renov », que l’adaptation au vieillissement qui sera le grand chantier à lancer ». 
A voir maintenant si la demande du président de la FFB, Olivier Salleron, de faire du logement la prochaine grande cause nationale, sera reprise par le nouveau Président de la République. Quid également de sa demande d'un grand ministère de la Construction, en lien avec Bercy ?

Par Céline Coletto

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